Частная управляющая компания: особенности работы в современных условиях

• Газета «Квартирный ряд» 
• 08 марта 2012

Сегодня законодательство предоставляет собственникам жилья самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом: заниматься всеми вопросами с помощью ТСЖ или же привлечь стороннюю управляющую компанию.

По данным компании МАТОРИН, в Москве около 90 % многоквартирных домов обслуживаются и управляются муниципальными управляющими компаниями, ДЕЗами.

Только 10 % рынка составляют самостоятельные товарищества собственников жилья и частные управляющие компании. Кстати, последних очень мало. Мы осведомлены только о трех УК, работающих в Москве. Остальные компании, позиционирующие себя как частники, на деле являются либо выходцами из тех же ДЕЗов, либо фирмами, аффилированными с бывшими государственными управляющими компаниями. Многие ТСЖ также, по сути, являются фиктивными – они созданы госорганами и фактически работают через внешнее управление.

Причина такой ситуации заключается в том, что в настоящее время все еще длится период становления рынка управления многоквартирными домами.

Сложности, связанные с выходом на рынок для частной управляющей компании

Те ТСЖ, которые действительно являются самостоятельными организациями жильцов, более открыты к привлечению сторонних управляющих компаний, но и здесь существуют определенные проблемы.

Многие ТСЖ самостоятельно осуществляют управление объектом недвижимости, отдавая на попечение внешней компании услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию зданий. Надо отметить, такая схема сегодня действует довольно успешно.

Некоторые ТСЖ предоставляют управляющей компанией полностью распоряжаться и обслуживать объект, ограничиваясь только контролем над ее деятельностью. Как правило, это ТСЖ в элитных многоквартирных домах, где жильцы не имеют достаточно свободного времени для решения подобных вопросов.

Но все дело в том, что частной управляющей компании очень сложно зайти в дом, так как у многих собственников жилья все еще сильно недоверие к коммерческим структурам. Жители боятся, что привлечение УК окажется аферой, в результате чего они в худшем случае потеряют свою квартиру, а в лучшем – будут переплачивать за жилье, оставшись без льгот и субсидий. И это несмотря на то, что такие ситуации однозначно не могут возникнуть: подобные вопросы находятся вне компетенции управляющих компаний.

Хотя, конечно, нельзя отрицать, что эти страхи не возникают на пустом месте. Пока еще встречаются на рынке фирмы-однодневки, собирающие с жильцов платежи и впоследствии бесследно исчезающие. Надо отметить, что такая ситуация подпитывается отсутствием законодательно установленных требований к созданию управляющей компании. Деятельность УК не лицензируется и не регулируется. Все, что нужно для создания УК, – регистрация в Едином реестре управляющих компаний, который, однако, не улучшает ситуацию: в него может попасть любая компания, имеющая хотя бы один дом в управлении.

Однако мы считаем, что и введение законодательных ограничений на создание управляющих компаний нежелательно, так как эти ограничения, скорее всего, будут направлены на удаление частных управляющих компаний с рынка.

Такая тенденция прослеживается уже сейчас. Один из вариантов получения объекта в управление – участие в муниципальных конкурсах, на которые по закону выставляются дома, не определившиеся со способом управления. Но, во-первых, проведение таких конкурсов в Москве производится достаточно редко: каким-то таинственным образом дома вдруг «определяются» со способом управления и конкурс не проводится. А во-вторых, одним из условий конкурса является необходимость иметь в обслуживании от двух миллионов квадратных метров жилья, такие объемы сегодня по понятным причинам имеются практически только у ДЕЗов.

Но не может не радовать тот факт, что времена меняются, и примеров внешнего управления через частные управляющие компании становится все больше. Жители многоквартирных домов постепенно начинают осознавать, что у них есть право выбора и пытаются его реализовать, несмотря на противодействие ДЕЗов и местных властей.

Членство в СРО – не выход из ситуации

Сегодня идет много разговоров о введении обязательного вступления управляющих компаний в саморегулируемые организации. Но на взгляд экспертов компании МАТОРИН, это нецелесообразно.

Мы считает, что вступление в СРО будет носить, скорее всего, лишь формальный характер, как это уже происходит сейчас в других сферах: за определенную сумму можно купить членство в любой организации.

Для УК, таким образом, нет смысла в дополнительных расходах, это никак не влияет на ее репутацию и качество работы. А международный опыт, который мог бы быть полезен, у нас не внедрен, как нет и четкого законодательного регулирования деятельности УК. Соответственно, на рынке все равно будут присутствовать недобросовестные управляющие компании.

Услуги управляющей компании – это не дорого

Многие жильцы многоквартирных домов полагают, что стоимость услуг частной управляющей компаниигораздо выше, чем тарифы ДЕЗов, но это очередной миф.

Основная доля рынка управления недвижимостью сегодня работает по тарифу, установленному Правительством Москвы: 22,92 рубля за квадратный метр. В этот тариф входят услуги, соответствующие минимальному перечню требований по содержанию многоквартирного дома: техническое обслуживание и эксплуатация, аварийное обслуживание, уборка, дезинсекция и дератизация, работа с заявками населения. Но объем работ формируется УК исходя из пожеланий заказчиков, могут предоставляться как единичные сервисы, так и полный комплексный пакет.

Встречаются объекты, хотя их очень мало, готовые оплачивать услуги управляющей компании по повышенной ставке. Как правило, это дома элитные или бизнес-класса. В данном случае перед управляющей компанией стоят те же задачи, но требования к их исполнению на порядок выше. К примеру, если в домах, обслуживание в которых выполняется по базовому тарифу, управляющая компания обязана поменять перегоревшую лампочку в течение суток, то в домах с повышенной ставкой эта заявка должна быть выполнена в течение десяти минут.

Исходя из вышесказанного, жителям необходимо, прежде всего, понять, какие именно услуги они хотят получить. Отрадно видеть, что все больше собственников жилья посещают семинары и тренинги, интересуются специализированной литературой – иными словами, становятся грамотными заказчиками.