Управляющая компания: создать свою или нанять профессионалов?
- Журнал «Commercial Real Estate»
- 29 мая 2012
В последние годы владельцы коммерческой недвижимости и многоквартирных домов стали активно создавать собственные управляющие компании и поручать им управление своими объектами.
С одной стороны, этот шаг оправдан, так как собственник крупного объекта имеет все возможности для инвестиций в создание эффективной управляющей компании, преимущества экономии на масштабах, ресурсы для принятия решений стратегического характера. Но, с другой стороны, в ряде случаев оказывается выгоднее привлечь стороннюю управляющую компанию. Постараемся рассмотреть основные плюсы и минусы самостоятельного открытия данного направления бизнеса.
Аргументы «за» и «против» создания собственной управляющей компании
Начнем с преимуществ, которые дает создание УК:
- Возможность самостоятельного контроля над деятельностью управляющей компании;
- Прогнозируемость финансовых потоков в краткосрочной и среднесрочной перспективе;
- Гарантированный объем продажи услуг УК за счет того, что она создается под собственные объекты.
К сложностям самостоятельного управления можно отнести:
- Увеличение сроков возврата инвестиций за счет роста капиталоемкости бизнеса управляющей компании.
- Отсутствие опыта и непрофессиональный подход ослабляют конкурентоспособность молодой управляющей компании и, кроме того, имеется риск неэффективного распределения финансовых затрат.
- Нельзя не отметить и проблему подбора квалифицированного персонала, подготовленность соискателей сегодня находится на невысоком уровне.
- Отвлечение внимания владельца бизнеса от ключевых направлений.
- Если компания напрямую не занимается недвижимостью, наличие непрофильных активов снижает управляемость и прозрачность бизнеса и оттягивает на себя, в общем-то, ненужные затраты.
- Итоговая стоимость услуг собственной управляющей компании оказывается выше, так как для обеспечения качественного управления необходима формализация и регламентация деятельности, затраты на осуществление этих процессов при распределении на малые объемы обслуживаемых объектов окупаются медленнее.
Основные преимущества аутсорсинга
- Более высокое качество предоставляемых услуг по управлению коммерческой недвижимостью и многоквартирными зданиями.
- Наличие у профессиональной управляющей компании готовых решений по повышению эффективности выполнения задач, самостоятельный поиск таких решений может потребовать от владельца объекта значительных усилий.
- Возможность сконцентрировать внимание на решении стратегически важных вопросов.
Привлечение сторонней управляющей компании, тем не менее, оправдано далеко не во всех случаях. Следует учитывать, что набор плюсов и минусов работы со сторонней УК для каждого вида бизнеса и каждой категории собственников может быть специфичным.
Пропагандистские суждения о том, что только передача функций управляющей компании на аутсорсинг оказывается выгодной и эффективной, не совсем честны. Утверждать, что частные управляющие компании обладают исключительно достоинствами, в корне неправильно.
Компания МАТОРИН видит своим долгом развитие отрасли, чему отнюдь не способствуют подобные рассуждения. Поэтому мы можем поставить себя на место собственника и определить, по каким причинам доверять управление сторонней компании может быть нецелесообразным.
Недостатки аутсорсинга
Наши специалисты выделяют несколько основных проблем, которые сегодня беспокоят собственников объектов недвижимости:
- Отсутствие монопольного контроля над бизнес-процессами, невозможность давать компании-аутсорсеру прямые указания. При передаче управления сторонней компании владелец недвижимости вынужден действовать в рамках договора, что приводит к частичной зависимости от нее.
- За счет увеличения числа людей, ответственных за принятие решений, возможно снижение оперативности в работе.
- Невозможно доверить управление финансовыми потоками сторонней компании, поэтому перейти на так называемый «идеальный аутсорсинг» нереально.
- Рынок управления недвижимостью в настоящее время сложно назвать сформировавшимся, что дает основания полагать, что ресурсов и накопленного опыта для реализации заявленных перспектив у сторонней управляющей компании может и не хватить.
- Сложно найти порядочную управляющую компанию, так как положительный имидж нередко является иллюзией.
Резюмируя, можно сказать, что привлечение сторонней частной управляющей компании не является единственно верным решением для владельцев недвижимости. Но в большинстве случаев аутсорсинг позволяет, во-первых, выделить процессы управления объектом недвижимости из общей массы бизнес-процессов компании, структурировать их и организовать более выгодным образом.
Привлечение сторонней управляющей компании также дает возможность разделить зоны ответственности и рисков между бизнесом собственника недвижимости и управлением. Например, при необходимости смена управляющей компании может быть произведена гораздо быстрее и с меньшими затратами нежели замена собственного подразделения.
Нельзя упускать из внимания и тот факт, что выбор профессиональной управляющей компании позволяет контролировать качество выполнения услуг на основе четко определенных критериев, предоставляет прозрачность управленческих решений для сторонних заинтересованных лиц.