Управляющая компания: деятельность и организация (часть 2)

• Журнал «Property Facility Management»
• 15 ноября 2013

Думаем о будущем

Одним из самых важных аспектов деятельности УК является защита отчетной документации перед заказчиком (которым выступает либо ТСЖ, либо общее собрание МКД) о деятельности за год. Особенное значение это приобретает в случае осуществления управляющей организацией функций единого заказчика, когда данный документ необходим для доказательства целевого характера расходования денежных средств.

При правильной организации процесса управления объектом такая защита не представляет собой каких-либо сложностей. Данная позиция базируется на том, что любой вид деятельности, а данный – тем более, должен планироваться заранее. В том случае, когда качество и планирования, и исполнения данного плана достаточно высокое, то отчетная документация по структуре и содержанию будет совпадать с планом, но при необходимости дополняться другими документами, подтверждающими расходование того или иного объема денежных средств. Если имели место отклонения от намеченного плана, в отчете в обязательном порядке они должны быть указаны и обоснованы. При этом желательно предъявить решения ответственных лиц, согласовавших данные отклонения (правление ТСЖ, руководители инициативных групп).

В связи с этим наиболее важным выступает не вопрос составления и защиты годового отчета, а формирование и утверждение плана работы на будущий год.

Эта документация должна содержать две составляющие:

• план-график работ и мероприятий на год с разбивкой как по отдельным месяцам, видам работ и мероприятий, так и по приоритетности их выполнения;
• бюджет расходов и доходов с разделением по месяцам и по направлениям расходования денежных средств.

Дополнительно рекомендуется формировать план развития жилого объекта на период от трех до пяти лет (даже если договор заключен всего на один год), с целью показать заказчикам весь комплекс задач, который необходимо решить в ближайшее время. Это также поможет предвосхитить вопросы и недовольство отдельных владельцев квартир из-за отсутствия в текущем периоде некоторых видов работ путем обращения их внимания на их выполнение в последующих годах. При желании, приняв коллегиальное решение, собственники смогут изменить приоритетность осуществления отдельных видов работ.

Помимо всего прочего такое планирование защитит управляющую компанию от требования со стороны потребителей услуг выполнить все работы сегодня и желательно за треть бюджета. Более того, это подготовит заказчиков к возможному увеличению бюджета на решение дорогостоящих задач, которое может потребоваться в предстоящих периодах.

Формирование плана базируется на знании текущего состояния жилого объекта (технического и санитарного), степени удовлетворенности и нужд потребителей услуг, их способности принимать консолидированные решения, а также коммерческом потенциале управляемого объекта.

Регулирование деятельности УК

Существующие законодательные акты не устанавливают сколь-либо четких требований к организации работы управляющих компаний. В своей деятельности УК руководствуются прежде всего Жилищным кодексом РФ и иными нормативно-правовыми документами, устанавливающими регламент эксплуатации многоквартирного дома.

Но было бы неправильным считать правила, требования и ограничения определяемые подобными актами, готовыми указаниями для УК. Во-первых, данные документы устанавливают для собственников жилого объекта правила, согласно которым они должны самостоятельно следить за состоянием своего имущества, либо путем привлечения для реализации этих целей специализированных организаций, в число которых входит и управляющая компания. При этом, несоблюдение регламента эксплуатации МКД должно повлечь наступление административной ответственности в первую очередь для собственников. А если причиной несоблюдения этих правил стали действия либо бездействие УК, которая по контракту была обязана осуществлять организацию и выполнение соответствующих работ с выделением необходимого объема финансирования, то такая управляющая организация должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного контракта и возмещать убытки либо за счет собственных финансовых средств, либо денег страховой компании, которая застраховала профессиональную ответственность УК.

Также в настоящее время на повестке дня остро стоит вопрос необходимости регулирования деятельности управляющей компании через обязательное членство в саморегулируемых организациях. Уже неоднократно проекты соответствующих федеральных законов и постановлений отдельных субъектов федерации публиковались в открытых источниках, но они нередко содержали абсурдные положения с точки зрения как бизнеса в целом, так и обычной человеческой логики. Сейчас отрасль нуждается в организованном регулировании, но к данному вопросу просто невозможно подходить строго директивно.

В обязанности регуляторов должно входить описание основных принципов работы в отрасли, указание методических ориентиров потребителям и УК, как правильно организовать взаимоотношения между сторонами, классификация сервисов и правильная постановка задачи перед управляющей компанией, определение критериев эффективности, которые могут быть использованы для оценки работы УК.  Иначе говоря, развиваться отрасль может только за счет саморегулирования, но в этом должны быть непосредственно заинтересованы и сами управляющие компании. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности УК, которые представлены сегодня, носят непродуктивный характер и только мешают выходу на рынок профессиональных операторов.

При этом управление жилыми объектами не является для УК основным источником получения прибыли. Это связано в первую очередь с отсутствием у большинства собственников желания принимать во внимание современную действительность, а во вторую – с крайне низкими тарифными ставками на управление и содержание объектов жилой недвижимости, которых действительно добросовестным управляющим организациям нередко едва хватает на осуществление финансирования текущего обслуживания многоквартирного дома, не говоря уже о ремонтных работах, мероприятиях по модернизации и благоустройству. В сложившейся на сегодняшний момент ситуации зарабатывать УК может только на предоставлении дополнительных бытовых услуг, используя управление жилым объектом как поддерживающий сервис. Это даст возможность соблюсти интересы и собственников, и управляющей компании.