Управляющая компания: деятельность и организация (часть 1)

• Журнал «Property Facility Management»
• 13 ноября 2013

В настоящее время большинство владельцев квартир придерживается мнения, что организация, осуществляющая эксплуатацию их собственности, не должна рассчитывать на получение прибылей. И данная точка зрения, и зарегулированность отрасли со стороны государства мешают развитию рынка управления жилой недвижимостью, тем самым заставляя профессиональные УК отказываться от этого направления бизнеса.

Даже если не рассматривать проблему становления рынка управления многоквартирными домами (МДК), главной проблемой данной сферы является структура собственности жилой недвижимости.

Бизнес по управлению МДК включает:

1. необходимость объединения разрозненных предпочтений потребителей услуг в консолидированную обоснованную позицию в виде перечня целевых характеристик состояния жилого объекта, а также пакета и уровня запрашиваемых сервисов;
2.  организацию и поддержание комфортных для проживания условий собственникам и нанимателям в МКД;
3.  содержание инженерных систем и конструктивных составляющих многоквартирного дома в надлежащем состоянии в течение срока службы, определенного нормативами;
4. планирование и организация осуществления ремонтных работ, в том числе модернизация инженерных систем и конструктивных элементов жилого объекта, которые уже выработали свой нормативный срок.

При этом необходимость любой из услуг определяется ее полезностью. А основное предназначение управляющей компании – выступать квалифицированным заказчиком всего комплекса различных работ и сервисов у сторонних подрядчиков в интересах собственников жилого объекта. Поэтому классическая управляющая организация не должна включать в свой штат подразделения, выполняющие работы по инженерно-технической эксплуатации и/или уборке, как это чаще всего происходит на практике.

Объясняет данный подход то, что различие в целях и функциях обслуживающих и управляющих организаций весьма существенно. УК должна обеспечивать не только сохранность, но и повышение потребительских характеристик вверенного ей объекта, снижение до оптимальных размеров финансовых издержек, при сохранении высоких стандартов качества обслуживания. А оператор, осуществляющий техническое обслуживание, уборку, либо охрану напрямую заинтересован продать как можно более объемный пакет услуг для данного МКД. Иначе говоря, классические управляющие организации и профильные сервисные операторы имеют абсолютно разные интересы. Поэтому игнорирование данного принципа неминуемо приводит к борьбе УК и собственников за ресурсы и бюджеты и отхождению от истинных целей сотрудничества.

Работая по классической схеме, управляющая организация, как квалифицированный заказчик, может осуществлять свою деятельность в двух направлениях:

• простое управление жилым объектом (МКД);
• управление объектом, совмещенное с обязанностями единого заказчика услуг.

Простое управление

Данная форма сотрудничества собственников и управляющей организации предполагает наличие в МКД одного из жилищных объединений: ТСЖ, ЖСК и пр. Согласно договору возмездного оказания сервисов ТСЖ делегирует УК выполнение таких функций, как:

• взаимодействие с потребителями услуг;
• контролирующими службами и представителями органов власти;
• с представителями ресурсоснабжающих организаций;
• осуществление финансово-лицевого обслуживания потребителей услуг;
• подбор подрядчиков по техническому обслуживанию и управлению МКД и координация их деятельности.

УК в интересах и от лица ТСЖ выполняет данные функции, а все договора на снабжение коммунальными ресурсами и предоставление отдельных сервисов (уборка, вывоз мусора, техническое обслуживание и т.д.) заключены между ТСЖ и подрядчиками напрямую.

Управляющая организация в данном случае выступает в качестве полномочного представителя ТСЖ, осуществляя хозяйственную деятельность, в то время как управленческие полномочия ложатся на представителей ТСЖ, которые не только контролируют действия УК, но и принимают решения по ее предложениям.

В этом случае управляющая компания получает свое вознаграждение исключительно за осуществление возложенных на нее функций, которое формируется либо с помощью затратного метода (производственные издержки + накладные расходы + рентабельность) либо конъюнктурного (тариф, умноженный на базовую составляющую). По столичному региону размер данного вознаграждения колеблется в пределах 2,5-6 рублей за 1 кв. мначисляемой площади МКД (данные для объектов эконом-класса).

Помимо этого, УК вправе рассчитывать также на премию от дополнительной прибыли. Обычно ее размер составляет 10-15% от величины полученного дополнительного дохода.

Управление с функциями единого заказчика услуг

В большинстве случаев данный вариант сотрудничества используется при управлении многоквартирным домом без образования вышеперечисленных жилищных объединений. Управляющая компания в такой ситуации уполномочена осуществлять свою деятельность общим собранием собственников МКД и оформляет свои взаимоотношения с заказчиком по договору управления МКД, который, является смешанной формой гражданско-правового договора, включающего элементы возмездного оказания сервисов и договора агентирования.

В этом случае управляющая компания помимо выше перечисленных функций выступает агентом, заключая от своего лица, но в интересах потребителей услуг хозяйственные договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными подрядчиками.

На первый взгляд разница может показаться небольшой, но при данной схеме взаимоотношений УК, кроме организационных задач, осуществляет управление целевыми средствами МКД.

Вознаграждение УК за выполнение обязанностей единого заказчика колеблется в пределах 3%-10% от объема управляемых ею целевых средств сверх упомянутого выше гонорара за осуществление организационных функций и премии за получение дополнительных денежных поступлений.

В таком случае гонорар управляющей организации формируется не сальдовым способом (прибыль = платежи жителей – средства, израсходованные на управление, – стоимость ресурсов коммунального назначения – стоимость специализированных услуг), а путем включения в данную сумму вознаграждения УК. Возможные излишки, которые получаются от разницы поступлений и расходов, представляют собой неистраченные целевые средства и они должны накапливаться для последующего использования при возникновении соответствующих потребностей.

Иначе говоря, баланс поступлений и расходов денежных средств на управление МКД складывается из следующих параметров:

P₁ + P₂ = S₁ + S₂ + S₃ + C₁ + C₂ + Δ, где

P₁ – целевые поступления от потребителей услуг

P₂ – дополнительный доход

S₁ – вознаграждение УК за управление

S₂ – вознаграждение УК за осуществление функций единого заказчика

S₃ – премия управляющей компании за получение дополнительного дохода

C₁ – оплата поставок коммунальных ресурсов

C₂ – оплата специализированных подрядных работ

Δ – сальдо (резервный денежный фонд на расходы по содержанию МКД в будущем).

В данной части статьи были рассмотрены вопросы, касающиеся выстраивания взаимоотношений заказчика и управляющей организации, во второй будут затронуты аспекты их планирования и организации.