Управление загородной недвижимостью: перспективы

• Журнал «Commercial Real Estate»
• 16 января 2012

Управление загородной недвижимостью: перспективы рынка

Рынок управляющих компаний в современных городах развивается очень медленно. Этот процесс не может ускорить даже активное реформирование системы ЖКХ. Что же касается загородных поселков, то в этот сегмент УК, по-видимому, придут еще не скоро. Это связано с тем, что жилые объекты, расположенные вне городских границ, принадлежат, в основном, к бизнес- и премиум-классу. А муниципальное жилье практически отсутствует.

Своими наблюдениями о развитии сферы управления загородной недвижимостью в этой статье делится Кузнецов Андрей Геннадьевич, генеральный директор управляющей компании «МАТОРИН».

Особенности загородной недвижимости

Жилые объекты, находящиеся в коттеджных поселках, объединены в одну закрытую территорию. Там застройщики предпочитают иметь собственную управляющую компанию. Для них это очень неплохая статья дохода, так как они размещают в поселках собственные инфраструктурные объекты — магазины, клубы, образовательные учреждения.

Это значит, что сторонней организации получить подобный поселок на управление очень тяжело. Плюс к этому сама структура такой собственности в корне отличается от многоквартирного дома (МКД), ведь загородные поселки — это множественные объекты и управление ими напрямую связано с территорией и инфраструктурой. Тогда как при управлении многоквартирными домами проводится работа непосредственно со зданием и общими помещениями в нем.

Действующий Жилищный кодекс, к сожалению, ориентирован только на МКД. А об управления поселками в нем нет ни слова. Организованные на таких объектах жилой недвижимости ТСЖ выполняют функции, отличные от предусмотренных в этом документе. В подавляющем большинстве случаев эти товарищества функционируют только благодаря самоорганизации и сознательности жителей.

Но все же этот рынок понемногу начинает шевелиться. К сторонним управляющим компаниям проявляют интерес как отдельные жители, так и инициативные группы. Однако сами по себе они, в силу несовершенства законодательства, часто не могут создать полноценное ТСЖ, так как в поселковых застройках практически отсутствует общее имущество. Земли и территории — это собственность застройщика. Поэтому жители вынуждены в судебном порядке бороться за эти территории. Кроме того, принцип заселения подобного объекта очередями также создает трудности для отладки системы управления на таком объекте.

Однако даже если имеются только сигналы заинтересованности, то можно уверенно говорить о развитии этого сегмента в бизнесе. И совсем не важно, что пока для подсчета подобных примеров пальцев на одной руке более чем достаточно.

Факторы, негативно влияющие на ситуацию

Управляющие компании охотно бы брали на себя управление этими объектами. Но они попросту лишены возможности сделать это в рамках закона. В данном случае все зависит от лояльности застройщика. Ситуацию могут переломить и очень активные слаженные действия всех жителей, однако это сейчас большая редкость.

Мешает и несогласованность действий собственников таких объектов из-за разных целей приобретения загородного жилья. Например, некоторые собственники покупают жилье только ради собственного проживания, другие планируют сдавать его в аренду, а многие покупают загородную недвижимость исключительно с целью перепродажи. А раз цели владения разные, то и требования к обслуживанию жилых объектов в этом случае также разнятся. Постоянные жители коттеджных поселков хотят получать сервис на высшем уровне, а сторонники перепродажи жилья не хотят оплачивать лишние услуги. В данном случае действенной будет только единогласная поддержка выбранной формы и способа управления, ведь простой закон большинства голосов здесь не действует.

При этом удаленность от мегаполиса здесь не играет никакой роли. Гораздо важнее многочисленность собственников и невозможность законного их объединения. Конечно, имеются прецеденты заключения отдельных договоров на выполнение каких-то отдельных работ. Но это очень большая редкость.

Управляющая компания «МАТОРИН» неоднократно пыталась выйти на этот рынок. Однако эти попытки пока не увенчались успехом. Может быть, это связано с тем, что собственники не хотят вешать на себя бремя дополнительных платежей за управление, так как подобная недвижимость за городом стоит не дешево, учитывая большую территорию коттеджных поселков и уровень их охраны. Но все же мы верим в то, что в скором времени ситуация в этом сегменте начнет меняться более быстрыми темпами.