УК – собственная или сторонняя: плюсы и минусы (часть 2)

• Журнал Commercial Real Estate 
• 7 октября 2013

В данной части статьи внимание будет сосредоточено на обоснованности привлечения УК для различных категорий собственников, а также преимуществах и недостатках сотрудничества.

Категории собственников

1. Крупный инвестор

В своей деятельности данная категория собственников ориентируется, прежде всего, на соблюдение баланса между максимизацией доходности и минимизацией инвестиционных рисков. Поэтому к физическим параметрам принадлежащей им недвижимости они имеют весьма небольшой интерес, всецело полагаясь в данном вопросе на управляющего. Их внимание сводится к проверке отчетов, ставке капитализации, генерируемому объектами финансовому потоку и т.д.

Стратегия присутствия такого инвестора на рынке требует от него учета и отраслевых, и географических рисков, следовательно, ему нужно иметь более одного крупного объекта и желательно в различных регионах. Кроме того, он должен соблюдать финансовую прозрачность, чтобы иметь положительную публичную историю и привлекать новые средства.

Сотрудничество с профессиональной УК в данном случае позволяет ему максимально сконцентрировать внимание на своей основной деятельности – инвестировании в новые проекты – и при этом быть уверенным в том, что управление уже накопленным портфелем осуществляется эффективно.

2. Небольшой инвестор

Эта категория собственников вынуждена вести деятельность в режиме строгой экономии и, как правило, всеми аспектами своего бизнеса занимается самостоятельно. В результате снижается эффективность на всех «фронтах», поскольку такой инвестор, являющийся в одном лице еще и девелопером, и управляющим, занимается решением тактических задач, не уделяя должного внимания стратегическим.

Чем для него может быть выгодно сотрудничество со сторонней управляющей компанией?

• Снижение затрат на эксплуатацию объекта, поскольку себестоимость производимых управляющей компанией работ ниже. Это обеспечивается и оптимальным планированием рабочего времени обслуживающего персонала и экономией на том же масштабе.
• Повышение качества управления объектом. Во-первых, для УК это является основным видом деятельности, она имеет компетентных в данном вопросе сотрудников, которые постоянно наращивают свой профессионализм. А во-вторых, УК сама заинтересована в улучшениях, поскольку от этого напрямую зависит ее гонорар.
• Более высокая лояльность клиентов за счет обеспечения более комфортного размещения их бизнеса.
• Снижение части рисков, ведь профессиональная ответственность УК застрахована.
  3. Корпоративный собственник

Это категория предпринимателей, использующая принадлежащую ей недвижимость под нужды своей же деятельности. Их цель – обеспечение комфортного размещения собственного бизнеса и оптимальных параметров для ведения рабочих процессов.

Корпоративному собственнику привлечение УК, помимо снижения части рисков, обеспечит и такие выгоды, как минимизация убытков от корпоративного воровства, сдача в аренду неиспользуемых площадей, оптимизация процессов управления и своевременное удовлетворение потребностей при расширении бизнеса.

4. Красный директор (самая сложная и непредсказуемая категория собственников)

К данной категории относятся владельцы недвижимости, которые получили ее «в нагрузку», например, при приватизации завода. Затем, при сокращении потребности основного бизнеса в площади, собственник просто поддерживал ее «на плаву» и сдавал в аренду, благо до последнего времени желающих снимать недвижимость было достаточно много.

Поскольку стартовых инвестиций в проект не было, то такие показатели, как стоимость имеющихся активов, ее изменение, уровень доходности, для красного директора имеют весьма небольшую значимость. Доход от аренды служит здесь скорее в качестве обеспечения собственной (или коллективной) пенсионной программы. Этим и продиктованы цели такого владельца:

• сохранение существующих потоков финансовых средств;
• поддержание уверенности в их стабильности;
• снижение расходов на постоянно появляющиеся проблемы.

Пока рынок рос, данные цели успешно реализовывались, но когда он показал обратный тренд, то немалую роль стало играть качество таких объектов.

Убедить красного директора в преимуществах сотрудничества с профессиональной УК достаточно сложно. Это связано с тем, что повышение эффективности управления недвижимостью, доставшейся за гроши, такого собственника привлекает мало, поскольку на второй чаше весов лежит полный контроль над ней, что зачастую трактуется как безопасность. А финансовая прозрачность сотрудничества в условиях текущих представлений о менеджменте воспринимается как противоестественное явление.

В свете вышеперечисленного один только факт разговора с красным директором о возможности передачи эксплуатации недвижимости в руки сторонней УК – уже победа, а подписание контракта на управление – победа олимпийского масштаба.

Однако для такого собственника сотрудничество со сторонней УК имеет свои плюсы, которые позволяют решить уже давно наболевшие проблемы:

• Снижение риска стихийного возникновения проблем с содержанием недвижимости, появление которых ранее только учащалось.
• Возможность прогнозирования и анализа рисков не только в краткосрочной, но среднесрочной перспективе.
• Появление такого ресурса, как свободное время, которое можно потратить на развитие бизнеса или любые другие цели.
• Перераспределение рисков и возложение части ответственности на УК.
• В данном случае создание собственной УК для такого владельца недвижимости чаще всего оказывается либо нерентабельным, либо убыточным.

Что дает сотрудничество с профессиональной УК?

Говорить о том, что привлечение сторонней управляющей организации имеет только одни плюсы и позволяет гарантированно решить уже имеющиеся проблемы, нельзя. Однако в большинстве случаев дает возможность:

• Выделить процессы управления недвижимостью в отдельную структурированную отрасль.
• Выявить критерии для оценки каждого из данных процессов.
• Осуществлять контроль над управлением недвижимости, основываясь на контрольных показателях эффективности.
• Перераспределить зоны рисков и ответственности между арендным бизнесом и управлением объектом.
• Экономить на масштабах, что доступно только крупным УК.
• Обеспечить прозрачность и доказуемость управленческих решений для кредиторов, инвесторов, аналитиков и других заинтересованных лиц.
• Сконцентрироваться на развитии основного направления бизнеса за счет появления свободного времени.
• Сосредоточиться на решении стратегических, а не тактических задач.
• Спрогнозировать среднесрочные и долгосрочные перспективы.
• Адекватно и своевременно реагировать на изменения, происходящие в конкурентной среде.