Способы управления жилой недвижимостью

• Журнал «Property&Facility» 
• 07 августа 2012

В настоящее время много копий сломано в спорах о том, в каких же ипостасях должна выступать любая управляющая компания при работе с жилой недвижимостью. На этот счет существуют различные мнения.

МАТОРИН-УН, имеющая большой опыт в сфере эксплуатации жилого фонда, считает, что управляющая компания, как квалифицированный заказчик, может осуществлять свою деятельность двумя способами:

1. Простое управление.
2. Управление с функциями единого заказчика услуг.

Именно они выглядят наиболее оптимальными в условиях современного рынка подобного типа услуг. Давайте рассмотрим их более подробно.

Простое управление жилой недвижимостью

Эта конструкция взаимоотношений предполагает, что в этом случае во многоквартирном доме есть какое-либо жилищное объединение: ТСЖ, ЖСК или др. По условиям договора возмездного оказания услуг такое объединение может делегировать управляющей компании следующие функции:

1. Непосредственное взаимодействие с нанимателями и собственниками жилых помещений.
2. Сотрудничество с контролирующими службами и органами власти.
3. Работу с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование).
4. Организацию обслуживания жилого дома и ведение финансовых расчетов с проживающими.
5. Подбор и координацию деятельности сторонних подрядчиков в рамках обслуживания жилой недвижимости.

Управляющая компания выступает в данном случае как полномочный представитель ТСЖ, выполняя различные хозяйственные функции. Органы управления ТСЖ при этом контролируют ее действия и принимают итоговые решения по формируемым предложениям.

Управляющая компания получает определенный гонорар только за выполнение указанных функций. Для его определения существуют два метода:

• затратный (производственные расходы + накладные расходы + рентабельность);
• конъюнктурный (тариф, помноженный на базовую единицу).

Также управляющая компания вправе рассчитывать и на премию от дополнительного дохода (в среднем 10-15%). Но это, к сожалению, случается крайне редко.

Управление с функциями единого заказчика

Такая конструкция обычно используется, если жилищное объединение в доме не образовано. В таких случаях УК действует по поручению общего собрания собственников, заключая с заказчиком договор управления многоквартирным домом.

Особенность деятельности управляющей компании здесь заключается в том, что она в интересах заказчика заключает хозяйственные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и иными специализированными подрядными организациями.

В данной ситуации управляющая компания выполняет еще одну функцию (наиболее сложную из всех). Это управление целевыми средствами дома. Компания сосредотачивает на своих расчетных счетах целевые взносы жильцов и распределяет их по необходимым направлениям в соответствии с обязательствами и планами. При этом возникающие кассовые разрывы нивелируются грамотным маневрированием денежными потоками в соответствии с приоритетами. Здесь главная трудность состоит в том, что объем транзитных средств часто в 9-10 раз превышает гонорар управляющей компании, а ее прибыль — в 100 раз. За выполнение такой функции единого заказчика гонорар компании колеблется в диапазоне 3-10%.

Важно, что прибыль управляющей компании при этом не формируется обычным сальдовым методом. Возможные излишки от разницы поступлений и расходов — неистраченные целевые средства. Они должны накапливаться и расходоваться в следующих периодах.

В этом случае баланс поступлений и расходов по управлению жилой недвижимостью выглядит так:

P₁ + P₂ = S₁ + S₂ + S₃ + C₁ + C₂ + Δ

При этом:

• P₁ – поступления от жителей;
• P₂ – дополнительные доходы;
• S₁ – гонорар компании за управление;
• S₂ – гонорар компании за выполнение функции единого заказчика;
• S₃ – премия за получение дополнительного дохода;
• C₁ – плата за поставку коммунальных ресурсов;
• C₂ – плата за иные подрядные работы;
• Δ – резервный фонд по содержанию жилья.

Особенности отчета о проделанной работе

Важный аспект деятельности УК — защита годового отчета перед заказчиком (ТСЖ либо общим собранием МКД). Особенное это важно, если УК выполняет функцию единого заказчика. Тогда отчет необходим для подтверждения целевого расходования средств.

При правильном прохождении процесса управления такая защита проходит достаточно легко. Если качество планирования и исполнения плана высокое, то отчет будет всегда совпадать с планом. При необходимости он также будет дополняться дополнительными подтверждающими документами. Если присутствуют какие-либо отклонения, то в отчете их необходимо указывать и обосновывать в обязательном порядке. По возможности необходимо предъявить документально оформленные решения уполномоченных лиц, согласовавших такие отклонения.

Наиболее важным здесь является не вопрос формирования и защиты отчета, а вопрос утверждения плана работы на предстоящий год. Формирование такого плана базируется:

1. На знании текущего состояния объекта,
2. На степени удовлетворенности потребностей жильцов, а также их сплоченности и способности принимать консолидированные решения.
3. На коммерческом потенциале управляемого объекта.

При этом управление жилой недвижимостью не является основным способом формирования прибыли для УК. Зарабатывать она должна на организации дополнительных бытовых сервисов, используя функции управления домом как поддерживающую услугу. Вот тогда собственники будут доверять компании как надежному партнеру.