Специализация операторов в сфере управления недвижимостью

  • Журнал «Property & Facility management»  
  • 05 июня 2012

Многообразие видов недвижимости и процессов управления ею вызывает необходимость классификаций компаний по их специализации и профилю. Разнообразные виды недвижимости накладывают определенные требования на параметры сервисов, оснащение и квалификацию обслуживающего персонала.

В мировой и отечественной практике существует обширное разнообразие типов и форм организаций, обслуживающих объекты недвижимости. В целом их можно разделить на 2 основные группы:

  1. По видам и типам обслуживаемой недвижимости.
  2. По видам и типам предоставляемых сервисов.

Довольно часто встречаются заверения той или иной управляющей компании, что она, являясь многопрофильной, способна взять в обслуживание любой объект недвижимости с любыми параметрами по сервису.

В действительности подобная уверенность зачастую либо является показателем недобросовестности («возьмем, а потом разберемся»), либо является результатом заблуждения и недостаточного понимания специфики («все управляется одинаково, специфика несущественна»). На практике каждый оператор внутренне тяготеет к тому или иному виду недвижимости, это продиктовано зачастую наличием успешных проектов в тех или иных сегментах. Желание взять все, что дают на самом деле является результатом незрелости рынка и его закрытости. Т.е. на рынке, где вообще объектов с грамотными управляющими компаниями крайне мало, выбирать свой уникальный вид – непозволительная роскошь.

Между тем среди компаний встречается специализация по концептуальному использованию объектов недвижимости, ими управляемой. Причем зачастую оператор управляет двумя-тремя типами объектов.

Отличительной особенностью обладает рынок управления жилой недвижимостью. Зачастую в этот сегмент не идут компании, занимающиеся другими видами недвижимости, ввиду существенной разницы в целях управления и составе пользователей недвижимости.

Как пример здесь можно привести офисный центр и многоквартирный дом. У первого, как правило, есть один собственник, цель которого – получать рентный доход от своей недвижимости. Пользователями такого центра являются арендаторы, преследующие коммерческие цели. Многоквартирный дом при этом может иметь в среднем от нескольких десятков до нескольких сотен собственников, которые зачастую сами же и являются пользователями этой недвижимости, а цель у них – комфортное и безопасное проживание за умеренную плату.

Правильная тенденция

Условно можно разделить процесс обслуживания недвижимости на непосредственно управление, техническую эксплуатацию, санитарно-гигиеническое обслуживание и охрану. При этом само управление можно также условно разделить на управление функциональностью (или концепцией) объекта недвижимости (в терминологии зарубежных операторов — Property management) и управление содержанием объекта недвижимости (Facility management).

Встречаются управляющие компании, позиционирующие себя во всех сегментах обслуживания. В действительности же существуют различные комбинации специализаций.

Сегодня на рынке присутствуют три основных типа подобных компаний:

  1. Операторы полного цикла (профильные подразделения всех основных сервисов).
  2. Узкоспециализированные операторы, предоставляющие сервис лишь по одному направлению деятельности.
  3. Смешанные операторы, предоставляющие несколько различных услуг (зачастую это «управление + инженерно-техническое обслуживание», либо «инженерно-техническое обслуживание + клининг»).

Все больше экспертов признают, что деление операторов по специализациям является более правильным, чем сочетание нескольких специализаций в рамках одной компании. Объяснением такого подхода является как ярко выраженные различия в производимых сервисах, так и их цели.

Например, при правильной организации взаимодействия собственника торгового центра и управляющей компании последняя заинтересована в повышении доходов собственника путем повышении валовой выручки и снижении до оптимальных величин операционных расходов при сохранении высоких параметров качества обслуживания. Т.е. управляющая компания стоит на страже интересов собственника, зарабатывая свой гонорар в виде процента от успешности объекта управления. При этом любой оператор по техническому обслуживанию, уборке помещений или охране прямо заинтересован в продаже как можно большего количества сервисов для данного торгового центра.

Другими словами, классические управляющие компании и профильные сервисные операторы стоят по разную сторону баррикад. При этом оператор, являющийся одновременно и управляющей компанией, и компанией по техническому обслуживанию, по своей сути не имеет той же мотивации на успех торгового центра, что и УК, поскольку предрасположен как можно дороже продать свою другую компетенцию – техническое обслуживание.