Рынок управления многоквартирными домами сегодня

• Журнал «Управление многоквартирным домом» 
• 12 марта 2013 год

Действующий Жилищный кодекс предоставляет собственникам жилья на выбор два способа управления – самостоятельный (через товарищество) или внешний (через управляющую компанию). На сегодняшний день, безусловно, большую долю рынка занимает внешнее управление со следующим соотношением: 90% многоквартирных домов управляется государственными управляющими компаниями по внешнему способу управления (ДЕЗ), а 10% составляют самостоятельные товарищества собственников жилья (ТСЖ) и частные УК. Частных управляющих компаний крайне мало. Причина проста – сейчас идет переходный период становления рынка управления многоквартирными домами.

О ТСЖ

Товарищества собственников жилья на рынке есть, но многие из них созданы госорганами. Это фиктивные товарищества, и они также работают через внешнее управление. Однако встречаются ТСЖ действительно самостоятельные и самодостаточные, почти профессиональные. Как правило, только техническое обслуживание они отдают управляющей компании, а все остальное контролируют самостоятельно.

Есть такие ТСЖ, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющей компании, но само управление и техническое обслуживание отдают профессиональной УК. Делают они это потому, что в большинстве своем жители дома работают и мало у кого есть свободное время, чтобы заниматься управлением. Также они понимают, что профессионалы с этим справятся лучше.

Внешнее управление

Что касается внешнего управления, то здесь есть два способа прихода частной управляющей компании. Первый – по конкурсу на управление объектом. Однако это случается в Москве крайне редко по известным причинам. Второй способ захода на объект состоит в выборе способа управления жильцами самостоятельно через голосование. Таких домов тоже крайне мало, потому что очень немногие жители знают о своих правах, а большинство попросту боится, что у них отнимут квартиру, льготы или субсидии (несмотря на то, что все перечисленное не входит в компетенцию УК в принципе). К сожалению, пока люди не перестанут бояться, примеров успешного внешнего управления через частные УК будет крайне мало.

Но рынок к этому идет, и, например, у компании МАТОРИН появляется все больше объектов, заход на которые осуществляется через выбор жителей. При этом мы сталкиваемся с серьезным противодействием со стороны местных властей. Однако жители начинают осознавать свои права, так что положительных примеров появляется все больше.

Особенности рынка управления

На отечественном рынке отсутствуют законодательно установленные требования к созданию УК. Подобная деятельность не лицензируется, обязательное членство в СРО не требуется. Даже минимальных требований к размеру уставного капитала нет. Получается, что в роли УК может выступать практически любая организация.

И даже необходимость вступления в единый реестр управляющих компаний не становится помехой, поскольку этот довольно странный институт влияет лишь на получение субсидий, но ничуть не увеличивает долю ответственности. Единственное условие, которое обязательно при этом для всех УК – наличие в управлении хотя бы одного дома.

Парадоксы рынка управления

Но, как ни странно, учитывая все недостатки, установление ограничений по созданию УК на уровне законов нецелесообразно, поскольку с большой долей вероятности они будут направлены на выдавливание частных УК с рынка. Ведь сегодня существует немало таких конкурсов, в которых частные УК не могут участвовать из-за того, что так сформулированы условия. Например, одно из обязательных условий для участия — обслуживание 2-3 миллионов квадратных метров жилья. Частных управляющих компаний с такими объемами на рынке попросту нет, а значит, все они автоматически отстраняются от участия в конкурсе.

Обязательного членства в СРО также не стоит придерживаться, ведь сейчас можно за 100-300 тысяч рублей купить формальное членство в любой из них. Тем более что в сфере ЖКХ большое количество СРО представляют собой аффилированные с госорганами структуры. Поскольку этот процесс так коррумпирован, для УК нет смысла в дополнительных расходах. Лучше вкладывать их в улучшение обслуживания объекта.

Очень хорошо система контроля за УК организована, например, в Эстонии. Там существует частная независимая организация, проводящая сертификацию профессиональных управляющих, имеющая законодательно утвержденные стандарты в области эксплуатации, обслуживания и управления объектами недвижимости. Она организует тематические тренинги и семинары, присваивая управляющим компаниям определенные уровни. УК, имеющая сертификат такой организации, считается качественной и надежной.

Однако международный опыт у нас пока не внедрен и на законодательном уровне ограничений по созданию УК нет. Соответственно, на рынке продолжат свое существование недобросовестные управляющие организации. Для них является нормой собирать за несколько месяцев коммунальные платежи в размере 5-6 миллионов рублей и закрываться, «подставляя» таким образом не только жильцов, но и ресурсоснабжающие организации.

В отношении услуг УК руководствуются минимальным перечнем требований по уборке и подготовке объектов к сезонной эксплуатации, установленным постановлением Госстроя № 179 от 27.09.03. Однако на деле объем работ напрямую диктуется желаниями заказчика. Что касается их стоимости, то большинство участников рынка работают, основываясь на законодательно установленных минимальных тарифах, включающих уборку жилого фонда, дератизацию, дезинсекцию, техническое обслуживание, комплексную эксплуатацию, выполнение заявок населения, аварийные работы и непосредственно самоуправление.

Рекомендации заказчикам

Чтобы не ошибиться при выборе управляющей компании, жильцам необходимо в первую очередь определиться с набором услуг, то есть стать квалифицированными заказчиками. Отрадный факт, что если пару лет назад об этом и речи быть не могло, то сейчас собственники жилья посещают семинары, тренинги, читают специализированную литературу и т.д.

Следует помнить, что один из признаков высокопрофессиональной УК – наличие долгосрочных договоров управления. Сегодня это встречается крайне редко. Наличие у компании учебных центров и ее участие в круглых столах также свидетельствует об уровне ее профессионализма.

Однако самый верный способ выбора и одновременно критерий оценки УК – репутация на рынке. Обращать внимание при этом стоит именно на частные УК, которые дорожат своим имиджем и каждым клиентом.