Специфика управления производственными объектами

• Журнал Property & Facility Management
• 15 октября 2013

Интерес УК к производственным объектам, площадям. Возможности. Опыт

Интерес управляющих компаний к данному сегменту рынка, безусловно, существует и интерес большой. Мировой опыт свидетельствует, что довольно часто УК нанимаются в качестве аутсорсеров для управления производственными объектами. Есть и международные управляющие компании, которые выросли из этого направления. Например, «М+В Цандер» в Германии был профильным подразделением крупной медицинской корпорации и занимался обслуживанием медицинской производственной инфраструктуры. Позже подразделение выделилось в отдельную компанию, которая стала специализироваться на фэсилити-менеджменте. Это логично: люди, занимающиеся производством, наибольшее внимание уделяют непосредственно этой функции, а обслуживание территории и инфраструктуры отдают на аутсорсинг.

Советский опыт был другим: заводы создавались по принципу полного цикла, включая вспомогательные структуры, в том числе техническую эксплуатацию, содержание и строительство. К слову, компания МАТОРИН выросла тоже из подобного подразделения. До 1994 года существовало структурное подразделение станкостроительного завода «Красный пролетарий», которое занималось эксплуатацией и ремонтно-строительными работами в объеме, необходимом для обслуживания как производственных мощностей, так и вспомогательных объектов (ведомственной недвижимости, курортно-санаторных мощностей). Затем это подразделение было выведено из состава завода и с этого момента компания ведет самостоятельную историю. Поле деятельности значительно расширилось: раньше в основном это были ремонтно-эксплуатационные работы, чуть позже прибавилось управление как таковое.

На российском рынке очень мало примеров обслуживания производственных объектов силами сторонней УК. Как правило, такие варианты встречаются, когда иностранные компании организуют производство в России. В качестве примера можно привести комплекс по производству керамической плитки в Уфе.

Кроме того, сейчас развивается промышленный клининг как узкая сервисная компонента и кейтеринг как сопредельная услуга, к управлению не имеющая отношения, но часто оператором предлагаемая в комплексе с клинингом. Эксплуатация присутствует пока совсем в мизерном объеме, на уровне аварийных сервисов.

Уровень развития рынка внешнего управления промышленными объектами

Этот рынок крайне неразвит, более того, сейчас он существует скорее, как потенциальный. В стране есть огромные промышленные территории, которые могут управлятьсяпрофессиональными компаниями. Особняком стоят объекты, которые в прошлом были промышленными, позже подверглись перепрофилированию, но без глубокой реконцепции, а широко популярным способом – сдали все площади под офисы и склады. Здесь имеется некоторый опыт управления УК, но крайне небольшой. Кстати, и компании МАТОРИН предлагали взять на обслуживание бывший завод, на котором уже производства нет, но остались старые коммуникации и инженерные системы.

Привлечение УК к разработке и осуществлению проектов редевелопмента производственных территорий

Большинство УК хотели бы заниматься такими проектами, но, как показывает практика, девелоперы даже в качестве консультантов управляющие компании все реже приглашают. Еще до кризиса многие старались обойтись своими силами – экономили. Производственные комплексы – это обычно огромные территории, больше одного-двух га, иногда до 10 га, поэтому редевелопментом обычно занимаются не УК и даже не консультационная компания, а группа компаний, часто с участием серьезных архитектурных лабораторий, а иногда и иностранные фирмы привлекаются. Но в любом случае девелоперы не отдают на аутсорсинг такие объекты.

Управляющие компании с удовольствием участвовали бы в качестве одного из экспертов в таких проектах, потому что построить – это одно, а эксплуатировать – совсем другое. Объект строится в течение 3-7 лет, а обслуживается потом 100 лет и более, и, как известно, сметная стоимость строительства намного меньше совокупной стоимости обслуживания в течение следующих периодов. И конечно, грамотные девелоперы, правильно понимающие перспективы и создающие бизнес-планы на длительный период, а не на 2-3 года, должны понимать, что стоимость обслуживания зависит от того, какая основа заложена в начале.

УК может оказать неоценимую помощь в этом отношении, поскольку является практиком. Управляющая компания поможет избежать многих ошибок, особенно концептуальных, которые в дальнейшем усложняют обслуживание и крайне удорожают процесс эксплуатации. Часто происходит столкновение с амбициями архитекторов, из-за которых происходит реальное удорожание обслуживания объектов, и с упущениями строителей. Например, довольно часто встречается замена на этапе строительства проектных узлов непроектными, что создает проблемы с документацией и, главное, с эксплуатацией. Потому что грамотная эксплуатация строится на принципах легкой заменяемости компонентов, когда легче создать аварийный запас и т.д. Но, к сожалению, крайне редки случаи, когда УК привлекают на этапе проектирования даже на традиционных объектах, что там говорить о промышленных. Хотя практика такая есть, в основном в регионах. Например, компания МАТОРИН в Воронеже привлекалась к оценке объекта на этапе проектирования с точки зрения последующей эксплуатации. Однако в целом активность заказчиков очень низка, они не очень понимают, что на этом можно сэкономить. Отчасти здесь вина и УК, которые не могут должным образом донести преимущества подобного подхода до девелоперов.

Особенности подходов к управлению производственной недвижимостью

Производственная недвижимость намного сложнее с инженерной точки зрения, чем офисы или жилье: наличие высоковольтных нагрузок, пара высокого давления, очистных сооружений, химических отходов и т.д. Здесь очень серьезные требования по вентиляции – намного жестче, чем в жилом фонде. Производственные объекты почти всегда являются пожароопасными и промышленно опасными. Плюс к этому все процессы должны быть интегрированы в производственный цикл, часто это непрерывный цикл конвейерного типа, есть и производства, представляющие собой роботизированные обрабатывающие центры. Поэтому в этом сегменте рынка не так просто внедрить аутсорсинг.

Собственники хотели бы видеть на аутсорсинге эксплуатационные и сервисные службы, которые готовы были бы работать и с оборудованием. Но сегодня даже в ресторанной недвижимости операторы не готовы перейти на аутсорсинг полностью, потому что используется широкий спектр линеек теплового и холодильного оборудование. А производственный цикл еще сложнее. У обслуживающей организации должно быть знание технологии конкретного предприятия. Если на объектах жилой, коммерческой недвижимости с точки зрения содержания требуются одни и те же опции (уборка, техническое обслуживание, включая аварийно-техническое, диспетчеризация, охрана, пожарная безопасность, снабжение ресурсами), то на производственных объектах следует применять уникальные методы, стандартные решения здесь не подойдут. Каждый случай потребует длительного изучения, и, если говорить о переходе от собственной службы к аутсорсингу, это длительная работа, возможно в течение года, по передаче дел.

Пример аутсорсингового обслуживания на заводе в Уфе в данном случае не показателен: это производство довольно простое – прессовальное оборудование, нет специальной вентиляции, пара высокого давления. Другое дело, скажем, станкостроительный завод, где многоступенчатый цикл, кузнечные цеха, покрасочные камеры, высокое давление, взрывоопасные материалы и т.п.

Тем не менее УК с удовольствием занялись бы этим рынком, но трудно найти владельцев, которые позволили бы управляющим компаниям поучиться, ведь опыта нет ни у кого. Они опасаются простоев из-за какого-либо инцидента, связанного с неправильной организацией труда или планированием УК. Начнутся долгие разбирательства кто прав, кто виноват, а производство будет стоять. Еще один фактор мешает приходу УК в этот сектор – крайне сильная изношенность основных фондов. Акции завода могут расти, но если на него посмотреть – с советских времен на этом заводе ничего не изменилось, он только износился еще больше, никто не вкладывает в производство средства, не обновляет фонды. Поэтому на промышленных объектах огромные риски для УК. Компания МАТОРИН однажды отказалась от обслуживания такого объекта, поскольку стоимость обслуживания невысокая, завод не имел никакой документации на инженерные системы и мощности, большая часть фондов находилась в аварийном состоянии, огромная площадь 10 га и при этом предлагался жесткий бюджет. Но как бы то ни было, перспектива у этого рынка есть. Когда-то и клинингом занимались сами собственники, но все-таки перешли к аутсорсингу. И здесь будет так же. Запад пошел по этому пути, и мы по нему пойдем. Но, конечно, УК должны сначала завоевать доверие на более простых рынках – жилье, офисы, сейчас и на этом традиционном рынке сложно расширяться. Так что рынок промышленных объектов у нас в перспективе, но не самой близкой.