Плюсы и минусы внешних и внутренних УК

• Журнал «Бизнес» 
• 13 февраля 2013 год

В последние годы популярностью у девелоперов пользуются собственные, внутренние УК, которым поручается управление собственными объектами. Крупному и эффективному собственнику доступны большие объемы инвестиций при создании эффективных компаний.

Но часто выбор между собственной и сторонней управляющей компанией для него связан с необходимостью этого вида бизнеса в портфеле.

Явные аргументы в пользу внутренней УК:

• Гарантированный объем продаж услуг (при наличии собственных объектов).
• Стабильные и прогнозируемые финансовые потоки создаваемой компании в среднесрочной и краткосрочной перспективе. 
• Полный самостоятельный контроль проекта.

Явные аргументы против организации внутренней УК:

• Усиление роста капиталоемкости этого сегмента бизнеса и, как следствие, рост срока возврата вложений.
• Вход на рынок усложняется, а при этом приходится искать новые решения в областе крайней оптимизации затрат.
• Ослабляется концентрация на освоенных направлениях в бизнесе. В сложной обстановке застройщикам нужно сосредоточиться на удержании основных подразделений, а отвлекаться на решение тактических вопросов некогда.
• Компании, владеющей большим объемом недвижимости, не выгодно вкладываться в непрофильный бизнес (в отдельных секторах уже есть тенденция к освобождению от всех непрофильных активов).

Набор достоинств и недостатков при работе со сторонней УК зависит категорий собственников. Для них существуют специфичные условия.

Категории собственников

1. Крупный инвестор в недвижимость

Цель деятельности – сугубо финансовая, некий баланс между максимизацией доходности и минимизацией инвестиционных рисков. Такой инвестор оставляет все операции на объектах исключительно в зоне ответственности управляющих. Основной интерес проявляется к отчетности, ставке капитализации, генерации денежного потока и т.д.

Снижение рисков в основном определяет стратегию инвестора на рынке. Ему нужны большие объекты в разных регионах.

Он зависит от внешней оценки деятельности. Это накладывает определенные требования к финансовой прозрачности и к масштабу бизнеса.

Надежный партнер, независимая УК поможет сконцентрироваться ему исключительно на инвестировании, сохранив стабильность эффективного управления объектами.

2. Небольшой инвестор

В этом случае проекты диктуют ему придерживаться жесткого режима экономии с минимальным привлечением профессиональных консультантов и подрядчиков по принципу «пусть хуже, но дешевле все сделать самим». Они более зажаты в вилке доходности и расходности, а привлечение заемных средств им не по карману. Риски обусловлены ограничением портфеля объектов. Значительно затруднено поддержание экспертизы в предметной области. Эффективность выражается в тактических решениях (например, экономия на туалетной бумаге), и стратегические возможности используются не в полной мере.

Учитывая стоимость недвижимости и затраты на обслуживание объектов вкупе с ростом налогов, собственники часто преследуют цели, которые связаны с управлением непрофильными активами. Это, в частности, повышение эффективности использования объектов через изучение их реального состояния, а также снижение уровня корпоративного воровства, которое может незаметно процветать через систему филиалов.

Достижение вышеперечисленных целей невозможно без специального контроля за всеми объектами недвижимости. Именно поэтому профессиональные УК могут решить для них не только текущие проблемы, но и выступить в роли долгосрочного партнера, при этом:

• Упростив управление имуществом, формируя и актуализируя единый реестр недвижимости.
• Снижая убытки, проводя инвентаризацию хоздоговоров и сдачи в аренду неиспользуемой недвижимости.
• Принимая участие в усилении роста собственника и снижая естественные его ограничители.

3. «Красный директор»

Это самая непредсказуемая и сложная категория собственников. Обычно они получают недвижимость по наследству (как вариант - при приватизации промышленного объекта) и годами только поддерживают ее в рынке. При этом доходность от бизнеса выступает в роли некоей личной/коллективной пенсионной программы.

Его цели:

• Сохранение финансовых потоков.
• Уверенность в их стабильности.
• Снижение влияния постоянно появляющихся проблем.
• Плюс от работы со сторонней компанией для подобного типа собственника имеются. Это решение наболевших проблем.
• Снижение риска возникновения трудностей с содержанием имущества.
• Понимание перспектив, позволяющих своевременно прогнозировать и анализировать ситуацию.
• Перераспределение ответственности между собственником и УК.

Подводим итоги

Несмотря на то, что привлечение сторонней профессиональной УК – не единственное правильное решение, в большинстве случаев это позволяет:

• Выделить процесс управления объектами из общего плохо структурированного процесса работы компании.
• Определить критерий оценки качества каждого процесса.
• Контролировать управление объектами, руководствуясь контрольными показателями эффективности.
• Разделять зоны ответственности и риска.
• Получать прозрачность управленческих решений для заинтересованных лиц (кредиторов, инвесторов, аналитиков).
• Оперативно и адекватно реагировать при изменении конкурентной рыночной среды.