Об эффективности работы в сфере жилой недвижимости

• Газета «Содружество предпринимателей»
• 30 июля 2013 год

Компания МАТОРИН работает в сегменте управления недвижимостью уже 19 лет. При этом 6 из них - в сегменте жилой недвижимости. В течение всего времени компания демонстрирует постоянное движение в сторону совершенствования качества предоставляемых услуг: проводит интенсивную инвестиционную политику, развивает научную и технологическую базу.

Руководители МАТОРИН, являясь членами различных экспертных советов, активно изучают передовой международный опыт во всех сферах управления и обслуживания недвижимости и принимают участие в работе тематических выставок, круглых столов, семинаров.

Причины снижения популярности сегмента

Замечено, что в последние несколько лет вопрос эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства (особенно в сфере управления МКД) принимает все более болезненные оттенки. Почему? МАТОРИН придерживается мнения, что для изменения сложившейся ситуации недостаточно предлагаемых законодателями мер ограничительно-сдерживающего характера. Поэтому, как практик, компания считает, что теперешнее положение дел в отрасли характеризуется:

• высочайшей степенью коррупции (многие участники рынка ЖКХ предпочитает "серые" схемы продвижения);
• избытком инструментов для регулирования отрасли (порой до состояния абсурда, предпринимаются попытки усугубить ситуацию);
• плохим техническим состоянием жилого фонда;
• низким качеством услуг (отрасль жилой недвижимости деградирует, когда коммерческая, наоборот, развивается);
• невысоким имиджем коммунального служащего в системе ценностей;
• колоссальным кадровым дефицитом специалистов
• непониманием собственником своих обязанностей.

В итоге:

1. Проводимая в регионе государственная политика по управлению жилой недвижимостью не учитывает мнение, ожидания, потребности бизнесменов.
2. Попытки воздействия законодательной власти на отрасль грубы и часто напоминают попытки усмирения бунта в колонии строгого режима.

Как следствие — сфера стремительно теряет и без того невысокую привлекательность для добросовестных операторов, которые предпочитают работать только с коммерческой недвижимостью. Эту нишу занимают редкие малые и средние компании, которых периодически проверяют на крепость местные органы власти и жители.

МАТОРИН предлагает изменить угол зрения на ситуацию: следует не просто "казнить" или "миловать" УК, а создавать комфортные условия для предпринимателей.

Проблемы объекта управления

Проблемы связаны со сложной и парадоксальной структурой собственности в этом секторе: многоквартирный дом имеет зачастую более 100 собственников. Он не представляет собой единый объект права. Вместо этого существует набор из отдельных собственников и виртуального общего имущества (никак и нигде не зарегистрированного).

В ситуации такой правовой неурегулированности собственники не чувствуют себя владельцами единого комплекса недвижимости, а по-прежнему полагают, что общие коммуникации и помещения принадлежат не им. Не существующим в виде самостоятельного объекта права домом управлять практически невозможно.

Поэтому предлагаются изменения законодательства в сфере регистрации прав на недвижимость согласно существующей практике, по которой регистрируется право собственности на долю в объекте в комплексе с исключительным правом пользования определенным помещением.

Эти изменения не повлекут социальных последствий, поскольку не ущемляют экономических интересов, а лишь укрепляют собственников в правах.

Вектор деятельности управляющей компании

В настоящий момент статус УК четко не определен. Она воспринимается как производитель отдельных сервисов: техническое обслуживание, санитарное содержание, снабжение ресурсами.

Однако, как диктует здравый смысл и мировой опыт, управляющая компания должна только организовывать такие сервисы в интересах собственников, от их имени и в их интересах, как это происходит в сегменте коммерческой недвижимости.

Главная роль управляющей компании — компетентный заказчик сервисов от лица собственника, ведь это не слесарь, а менеджер! Иначе УК рискует уйти от своей главной цели, переключившись на навязывание сервисов собственнику.