О роли хорошего руководителя

• Информационно-аналитический портал RWAY
• 15 июля 2013 год

Хороший руководитель – кто это? Считается, что сфера управления коммерческой недвижимостью за всю ее историю существования в России родила их уже немало. Так ли это? Вряд ли.

Успешный руководитель – это, в первую очередь, классный управленец. Это человек, который отделяет «зерна от плевел», то есть первоочередные задачи от второстепенных. Он организовывает работу людей, становясь при этом бесспорным лидером и собирая под свои знамена единомышленников и последователей. И этим его характеристика не ограничивается! Имеет важное значение и соответствие его деловых достоинств актуальным задачам. Кому-то дана способность создавать прибыльные предприятия на основе голой идеи, кто-то доводит до совершенства уже налаженный процесс, кто-то способен практически моментально вывести компанию из крутого кризисного пике.

Скрытая угроза

Текущая рыночная ситуация в сфере коммерческой недвижимости не несет никакой угрозы. Угрозы несло докризисное «изобилие», а сегодня мы всего лишь продолжаем пожинать плоды.

Еще совсем недавно о рынке коммерческой недвижимости нельзя было говорить иначе как о сверхдинамично растущем, где правили бал исключительно продавцы (арендодатели). Арендные ставки протыкали облака и на космических скоростях уносились в заоблачные дали. Иностранные эксперты, имеющие несопоставимо более богатый опыт в этих вопросах, удивлялись, говоря, что на Западе найти такие цены нереально. И это при том, что недвижимости уровня полноценного класса «А» у нас нет.

Скрытая угроза таилась в несистемном и несбалансированном развитии рынка коммерческой недвижимости. В ажиотажном спросе, в невнятном развитии культуры владения этой недвижимостью. Все это создало усточивую иллюзию эйфории от сознания того, что у нас лучше, чем за рубежом. Ее не развеял даже грянувший кризис. Даже когда он разгулялся, то на круглом столе, организованном ведущими игроками отечественного рынка, девелоперы отрицали очевидное, утверждая, что предпосылок для снижения арендных ставок нет, поскольку это не логично. И лишь некоторыми управленцами был поднят вопрос о том, что "первые ласточки", предвещающие снижение ставок по всем объектам, уже есть и вопрос этот скоро встанет ребром.

Как поведут себя собственники объектов? Договорятся, но не отпустят арендаторов, изучая их экономику? Перетерпят вместе с ними или укажут на имеющиеся договорные обязательства, что приведет к потере арендаторов (а в некоторых случаях даже к их банкротству)? Тогда многие думали, что задаваться такими вопросами незачем, поскольку гонорары УК находились в прямой зависимости от доходности объектов. Значит, о снижении речь идти не могла, это расценивалось как спекуляции на теме.

Когда начались стремительные съезды арендаторов, а офисные и торговые здания пугающе пустели, владельцы недвижимости не успели осознать все масштабы произошедшего. Они продолжали играть в «неуступчивого лендлорда», но к чему это привело? Сейчас города пестрят вывесками, перетяжками и баннерами, рассказывающими о немыслимо выгодных условиях аренды. И никаких технологий по удержанию ставок на прежнем уровне быть не может. Следует повышать коэффициенты заполняемости и работать над ошибками.

К вопросу о топ менеджерах

К сожалению, рынок коммерческой недвижимости не стал профессиональнее. Наоборот, он где-то даже деградировал. И присутствие псевдоиностранных участников не выправляет общую ситуацию.

Много говорится о возможностях, которые идут вместе с кризисом. Но не всегда слышны рациональные рассуждения о природе этих возможностей и о правильности принципов формирования собственной стратегии для выхода на новые высоты, пусть и не внушительные (по сравнению с докризисным моментом), но однозначно более весомые, нежели у конкурентов.

Сейчас имеется спрос на руководителей, которые способны работать в сложных условиях с постоянно смещающимися акцентами, тотальной экономией, разбродом и шатанием в рядах сотрудниках.

Однако нужно это далеко не всегда. Конечно, если УК была детищем "мускулистого" девелопера и чувствовала себя спокойно, а сейчас он превратился в дряхлого старца, то выживание подобной компании – единственная цель.

Но те, кто проводит взвешенную политику и не имеет долгов, а также избавлен от "проблемных" хозяев, должны всерьез задумываться о росте. Именно сейчас целесообразность использования аутсорсинга и вопросы экономической эффективности операционных затрат становятся главенствующими.

И здесь необходимы руководители с отменным рыночным чутьем, которые готовы отказаться от стереотипов и стремящиеся настроить свою команду на победный рывок, генерацию и продажу оригинальных продуктов. Например:

• дешевый «мобильный сервис» в противовес дорогим объектовым службам;
• «заморозка» недостроенных объектов на период остановки активной фазы строительства;
• доверительное управление, позволяющее собственнику уделять больше внимание своему профильному направлению бизнеса и иметь надежного партнера на объекте и т.д.

Эти люди, должны хорошо разбираться в бизнесе. Их первоочередная задача — развитие внутренней среды на управляемом объекте, учитывая и его конфигурацию, а также удобную инфраструктуру, спокойное размещение бизнеса на долгосрочной основе, защиту интересов потребителя сложной и дорогостоящей услуги.

В настоящее время рынок активно расширяется. Ощущается проявление интереса к услуге стороннего управления. Его демонстрируют еще недавно закрытые для УК группы потребителей. Причина этого — потеря веры большинства собственников в свои управленческие способности. Рынок открыт для новых решений. Именно те, кто предугадает актуальные запросы, мобилизуется и выработает решения, не гонясь за сиюминутной прибылью, и станут лидерами в сегменте.