Неплатежи собственников: актуальный вопрос функционирования УК
- Газета «Квартирный ряд»
- 27 ноября 2012 год
Как часто управляющие компании сталкиваются с тем, что владельцы жилых помещений не выполняют взятые на себя финансовые обязательства? Что делать, если они не платят за оказываемые услуги регулярно или вообще отказываются оплачивать счета? Как долго управляющая компания способна продержаться «на плаву» с подобным балластом? Какая суммарная задолженность собственников является критичной?
Подобные вопросы волнуют, пожалуй, представителей всех УК России. Свое видение подобных проблем представляет заместитель генерального директора компании МАТОРИН Юлия Кузнецова.
Причины возникновения проблемы
Такая ситуация с платежами за оказываемые услуги складывается в двух случаях:
- Игнорируя эту обязанность, собственник выражает недовольство качеством поставляемых услуг и пытается таким образом добиться их кардинального улучшения.
- У собственника нет претензий к качеству обслуживания, он просто не хочет платить по счетам. В этом случае отсутствие платежей в течение 4-х месяцев уже считается критичной ситуацией.
При развитии событий по второму варианту УК вынуждена либо покрывать недостачу из других проектов, либо сокращать затраты на обслуживание. Такую ситуацию можно разрешить опять же двумя способами:
- Поставить перед собственником вопрос о роли управляющей компании в эксплуатации жилого фонда. Ведь в настоящее время на ее плечи ложится заключение субподрядных договоров по вывозу мусора, клининговым работам в местах общего пользования и т.д.
- Понижать степень качества обслуживания объекта, сокращать режимы эксплуатации здания.
Как должна вести себя компания?
Решение должно приниматься с учетом существующих отношений с собственником и степени интереса проекта самой УК. Универсального рецепта нет, ситуацию необходимо решать в индивидуальном порядке за столом переговоров. Все взаимные претензии должны фиксироваться документально на случай выхода в судебные инстанции.
Уважающая себя управляющая компания не должна выдвигать жесткие требования, выставляя пени за просрочку. Такие шаги приведут к расторжению договоренностей. Однако устно или с помощью современных средств оповещения необходимо деликатно напоминать собственнику о задолженности и возможном развитии событий. Своей дисциплинированностью компания должна провоцировать собственника к необходимости погасить задолженность. Конечно, ситуации, когда платежные документы вручаются собственнику с опозданием, должны быть полностью исключены.
Финансовая состоятельность владельца объекта недвижимости зависит от состояния здания в целом. Управляющей компании следует постараться войти в положение клиента и помочь ему максимально легко выйти из проблемной ситуации, несмотря на то, что подобные действия не предусмотрены договором. Подобный пример есть в практике нашей управляющей компании. Специалисты МАТОРИН для одного из клиентов в добровольном порядке разработали комплекс мер по взысканию задолженностей с арендаторов объекта недвижимости. В дальнейшем также планируется оказывать ему коллекторские услуги.
Естественно, неплатежи собственника неизбежно приводят к изменению графика работы УК на проблемном объекте. Для подобной оптимизации используются те же способы, что для субподрядных работ. Но все это должно происходить в мягком режиме. УК должна помнить что сегодня не то время, когда любой ценой нужно получить деньги с собственника за малейшие услуги.
Ложка меда в бочке дегтя
Конечно, тяжелее всего в подобной ситуации придется компаниям, курирующим небольшое количество проектов в этом сегменте рынка. Тем более, что получить банковские кредиты для них будет очень проблематично.
Но такая ситуация спровоцирует оздоровление этого сектора. В этом случае компании, не проводящие гибкую политику и не способные выживать, попросту уйдут в небытие. А оставшиеся участники научатся лояльности. Это отличная школа, в которой управляющие компании получат навыки работы с собственниками, задерживающими выплаты по счетам. А если никаких выводов УК не сделает, получая деньги только за эксплуатацию зданий, то ей следует подумать о том, чтобы реорганизоваться в эксплуатирующую компанию и не лезть в сегмент управления недвижимостью вообще.