Особенности управления неликвидной недвижимостью (вопросы и ответы)

1. Как быстро начинает приходить в негодность здание, которое не поддерживают эксплуатационные службы?

Если речь идет о недвижимости коммерческого назначения, то это, как правило, достаточно качественно построенные объекты. Поэтому срок, в течение которого они начнут приходить в негодность после окончания проведения на них работ по технической эксплуатации, довольно немаленький. Соответственно, они не рухнут уже на следующий месяц после их прекращения.

Более того, можно рассчитывать на то, что подобным зданиям начнет наноситься серьезный ущерб из-за отсутствия эксплуатации только через несколько лет. Поэтому, если собственник позаботился о проведении хотя бы минимальных мероприятий по консервации объекта (заперты двери, выведено из эксплуатации штатное оборудование, организована охрана), сверхнормативного износа в течение некоторого времени (несколько месяцев, может быть, год) не произойдет. Однако в зимнее время здание нужно будет отапливать. Складские объекты могут и не нуждаться в этом, но для торговых и офисных центров минимальное отопление обязательно: в любом случае теплоснабжающая организация потребует подготовить здание к отопительному сезону. Если же объект отапливается, данный процесс должен контролироваться.

При соблюдении перечисленных условий простой даже в течение нескольких сезонов вряд ли принесет серьезный ущерб объекту. Понятно, что несущественные повреждения все равно будут (где-то может повредиться облицовка, быстрее начнет изнашиваться кровля, в отдельных инженерных системах могут перегореть лампочки и т.д.), но такие последствия можно устранить буквально за несколько недель.

2. Что начинает разрушаться, выходить из строя?

В первую очередь, это то, что подвергается воздействию со стороны внешней среды, то есть фасады, кровля, окна, двери, а также элементы благоустройства. Внутри строения повреждаются составные части инженерных систем, то есть узлы, в которых происходят какие-то технологические процессы: отопление, водо- и электроснабжение. Особенно это касается части коммуникаций, где используется вода. В этом смысле система электроснабжения, при условии, что она была смонтирована должным образом, подвержена износу в значительно меньшей степени.

3. Как быстро здание теряет стоимость и вообще приемлемый вид и как снижается капитализация такого здания?

Стоимость объекта, определенная доходным методом, всегда включает корректировку, связанную с техническими рисками. Большинство из них определяется степенью физического износа здания, на основе которой и определяется объем необходимых ремонтных работ.

Другими словами, собственник потеряет в стоимости здания ровно столько средств, сколько понадобится на проведение ремонта с целью доведения объекта до нормального состояния (не нового, а того, в каком бы он находился, если бы эксплуатация осуществлялась). Поэтому в данном случае все будет зависеть от характеристик самого здания, его капитальности, важно значение будет иметь и то, как была организована консервация объекта. Если данные мероприятия были проведены грамотно, то существенного ущерба зданию могут не принести даже годы простоя, а дальнейший ремонт потребует финансовых вложений в размере не более 1% от стоимости объекта. В противном случае (если, например, сооружение оставили с открытыми дверями и окнами) то в него могут проникать те же бомжи, которые будут пытаться использовать инженерные системы, включать электричество, что может привести к возникновению пожара и других неприятных последствий. Тогда ущерб может исчисляться даже миллионами долларов.

4. Каковы особенности управления подобным неликвидом? Какие работы на объекте необходимы? А какие - нет?

Требуется проведение хотя бы минимального объема работ, связанных с контролем технического состояния систем и конструкций объекта: капитально обезопасить от проникновения неиспользуемые входы и выходы, окна. Что касается инженерных коммуникаций, нужно отключить отдельные системы, слить из них воду, организовать охрану на объекте.

5. Есть ли разница в обслуживании бизнес-центра, торгового комплекса, гостиницы? 
    

Жилая или коммерческая недвижимость различаются в основном с точки зрения управления их функциональной концепцией, а со стороны технической эксплуатации гораздо большее значение имеет классность объекта. Чем она выше (независимо от функционального назначения), тем более сложные инженерные системы в здании используются, поэтому и объем работ по его технической эксплуатации будет более значительным. В остальном и офисный, и торговый центр, и гостиница – объекты похожие, поскольку состав инженерных коммуникационных систем, качество покрытий во всех трех случаях приблизительно одинаковы.

6. Стоимость управления? Ниже ли она по сравнению с незаконсервированными объектами? Насколько?

При консервации объекта затраты на техническую эксплуатацию снижаются в десятки раз, поскольку нет пользователей, сами инженерные системы или отключены, или функционируют в облегченных режимах без нагрузок. В такой ситуации можно рекомендовать собственникам раз или два в месяц вызывать для осмотра здания специалиста по эксплуатации. А уже по итогам проверки, если какие-то элементы систем или конструкции требуют проведения ремонтных работ, их осуществлять лучше по отдельным заявкам силами мобильных бригад.

7. Отношение владельцев к вопросу обслуживания? Насколько они идут на затраты на обслуживание объектов, которые убыточны?

В первую очередь, это зависит от квалификации собственника и от того, насколько он разбирается в экономике недвижимости. При этом в данный момент существует категория владельцев (и таких, к сожалению, большинство), которая полагает, что раз объект не приносит дохода, то незачем на него тратиться. Это ошибка.

Но существуют и другие собственники, которые понимают, что если сейчас не потратить на здание не слишком значительную сумму, то через год-два придется вложить гораздо больше средств в ремонт. Решение владельца может зависеть и от квалифицированностиуправляющей компании или консультантов, смогут ли они доказать, что лучше сейчас выделять 10 тысяч рублей в месяц эксплуатационной организации, чем через год затратить на ремонт миллион рублей. Но с другой стороны, и у собственников ситуация может быть разной: иногда даже такие суммы нелегко изыскать, потому что фактически денег нет и стоит вопрос о выживании предприятия ценой актива.

8. Что нужно сделать в любом случае?

Самое главное, нужно сохранить всю документацию по зданию. Чаще всего владельцы хранят только правоустанавливающие документы. В результате техническая документация обычно теряется, что в свою очередь серьезно снижает инвестиционную привлекательность объекта, когда речь заходит о его продаже. Дело в том, что если документации нет, возрастают технические риски, и эксперты по оценке говорят потенциальному покупателю, что нужно закладывать на эти риски дополнительные скидки, довольно значительные.

Во-вторых, обязательно провести минимальные мероприятия по консервации объекта (более подробно о них говорилось выше). И в-третьих, необходимо организовать периодический контроль за состоянием здания: либо сотрудник охраны раз в неделю должен обследовать периметр на предмет протечек, либо раз в месяц вызывать технического специалиста для проверки инженерных систем. Такие мероприятия позволят в течение года-двух сохранить здание без больших потерь.