К вопросу о проблемных арендаторах
- Журнал Commercial Real Estate
- 28 февраля 2013 год
Сегодня, пожалуй, не осталось ни одного арендодателя, который не столкнулся бы с проблемным арендатором. Проблемными считаются арендаторы, которые сокращают площадь аренды в бизнес и торговых центрах, а так же арендаторы-неплательщики.
Надеемся, несколько рекомендаций по этому вопросу, предоставленных сотрудниками компании МАТОРИН, смогут прояснить ситуацию.
Актуальные проблемы в отношениях с арендаторами
Наиболее проблемными моментами в отношениях между арендодателем и арендатором являются следующие моменты:
- Неплатежи и/или несвоевременные платежи.
- Возрастающее количество свободных площадей.
- Глобальное снижение арендных ставок.
- Превращение арендатора в диктатора рынка.
Многие компании сократили и продолжают сокращать штат, в связи с чем часть помещений становится невостребованной. Несколько лет назад на рынке появлялось большое количество предложений по субаренде. Позже компании поняли, что предложение превышает спрос и стали вести переговоры с собственниками о пересмотре договоров аренды в сторону уменьшения арендуемой площади. Так количество пустующих площадей начало расти.
С осени 2008 года рынок арендодателя постепенно стал превращаться в рынок арендатора, цены падали, количество арендованных площадей сокращалось. Покупатели и арендаторы сейчас могут диктовать собственникам свои условия и ставки аренды. На переговорах цены демпингуют до 40-50% от заявленной первоначально.
Но самая главная проблема – это задержка платежей. Некоторые собственники, конечно, могут предоставить арендаторам отсрочку платежа на срок от нескольких недель до года, но таких крайне мало.
Проблемы с арендаторами все собственники решают примерно одинаково. На освободившиеся площади ищется новый арендатор по более низкой ставке. Если есть возможность «удержать» арендатора, то, конечно, лучше это сделать. В любом случае рынок через какое-то время начнет «просыпаться», крупные компании снова начнут расширять штат и тогда на пустующие площади уже найдется клиент и собственник сможет сэкономить на услугах агентства недвижимости.
Для привлечения большего количества арендаторов, некоторые из игроков рынка готовы «дробить» площади на более мелкие блоки. Чтобы не уменьшать арендную плату, собственник может за те же деньги предлагать арендатору дополнительные услуги: например, секретарь на ресепшн в БЦ может взять на себя функцию по заказу такси, гостиницы, авиа – ж/д билетов, отправке корреспонденции.
Несколько советов по сохранению арендной ставки в критических условиях
Взаимоотношения с арендаторами необходимо начать выстраивать еще на этапе переговоров и подписания договора аренды, предварительно рассказав о возможной специфике арендных отношений и о всех «подводных камнях», которые содержатся в тексте предлагаемой арендодателем редакции.
Необходимо также создать максимально комфортные условия нахождения в арендуемом помещении, управляющая компания должна взять на себя все вопросы административного и технического характера. Это позволит всем заниматься своим бизнесом: у арендатора не должно быть головной боли, где найти уборщицу, как заменить лампочку, как получить заказное письмо и т.д.
При этом целью оказания дополнительных услуг должно быть не только получение дополнительного дохода, но и создание благоприятных условий для арендаторов и налаживание с ними дружественно-партнерских отношений, все больше и больше привязывая их к конкретному объекту.
Управляющая компания также обязана обеспечить присутствие на объекте персонального управляющего, который должен знать каждого арендатора лично, знать чем «живет» его бизнес, перспективы его развития и насущные/возможные потребности.
Дополнительной привязкой к конкретному объекту может так же служить регистрация в ИФНС юридического адреса арендатора по месту нахождения, а так же наличие связей у управляющей компании в проверяющих и контролирующих органах власти по месту расположения объекта.
Выстраивая взаимоотношения с арендатором в критических условиях, хотелось бы особо подчеркнуть, что это необходимо делать задолго до наступления кризисной ситуации. Только тогда акценты будут расставлены должным образом и вопрос арендной ставки престанет быть превалирующим, и на первые позиции выйдет именно комфортность пользования объектом недвижимости.