Особенности управления залоговыми активами: ситуация на рынке
- Журнал Commercial Real Estate
- 14 октября 2013
Несмотря на заявления о желании работать с профессионалами, на деле большинство банков пока не торопится раздавать подряды на управление сторонним УК, а создают собственные управленческие структуры и ЗПИФы.
С одной стороны, такая позиция связана с тем, что банки – структуры консервативные и не любят пускать посторонних в свои процессы. Теперь же, когда вместо денег они получили большое количество объектов недвижимости, что с ними делать, никому непонятно. Однако очевидно и другое: управление – это специфический вид бизнеса, непрофильный для финансово-кредитных учреждений. Более того, банки и сами пока не определились, что для них лучше – привлекать сторонние компании или создавать свои собственные.
Взаимодействие с крупными банковскими структурами
На сегодняшний день внутренние управленческие структуры банков, в большинстве случаев, довольно громоздки и неповоротливы. Они зачастую формируются сотрудниками, попавшими под сокращение или работниками административных и хозяйственных подразделений банков. Понятно, что это не самые лучшие специалисты в области управления объектами недвижимости. Хотя бы потому, что многие из них ранее не сталкивались с бизнесом подобного рода. Поэтому с экспертной точки зрения такое управление крайне редко оказывается эффективным.
Постепенно к банкам приходит понимание, что раздувая штат сотрудников в собственных или аффилированных компаниях, они повторяют прежние ошибки. Некоторые банки осторожно, с опаской, но и в то же время интересом начинают идти на контакт: информация о конкурсах появляется в открытых источниках. Хочется надеяться, что этот процесс и дальше будет разворачиваться в сторону цивилизованного управления рыночными, профессиональными компаниями.
Среди тех, кто решил работать со сторонними управляющими компаниями, одним из первых стал «Уралсиб», передавший часть недвижимых активов (ранее принадлежавших другому собственнику) УК МАТОРИН.
Специфика работы с небольшими банками
Встречаются предложения и от некрупных банков «за первой сотней». Эти учреждения не занимались кредитованием девелоперов в массовом порядке, поэтому больших объемов «недвижимого» наследства у них нет. В активах таких банков, как правило, не более десятка объектов, поэтому создание собственных управленческих структур для них просто-напросто невыгодно. С другой стороны, данная категория собственников заинтересована в демпинге. Они не горят желанием получать рентный доход, а стремятся минимизировать расходы до того времени, пока не вернется рынок и не появится возможность избавиться от непрофильных активов. Далеко не каждую управляющую организацию можно таким предложениям заинтересовать. Хотя, даже в такой ситуации, профессиональный управляющий способен найти наиболее оптимальное решение для того, чтобы соблюсти и интересы банка, и сохранить потребительские свойства здания для новых собственников.
Сложности общего характера
Существует и еще одна проблема. Банки зачастую рассматривают «карманные» управляющие компании как еще одну «кормушка». Особенно четко это прослеживается в ситуациях с большими и холдинговыми банковскими структурами, где зачастую с прозрачностью бизнес-процессов все не так однозначно. Собственники и учредители банков с одной стороны заинтересованы передать объекты профессионалам, чтобы избавить себя от неожиданно возникшей проблемы, сконцентрировавшись на основном бизнесе, но с другой стороны достучаться до них крайне сложно. Нередко ситуация обостряется еще и тем, что подобные решения принимаются наемными менеджерами, заинтересованными в том, чтобы оставить объект у себя. Не секрет, что коррупция в структурах собственника – далеко не новая тема на рынке управления.
Нередко возникают и такие обстоятельства, при которых банковские структуры просто не могут привлечь стороннего управляющего, несмотря на все свое желание. Дело в том, что процесс перехода права собственности обычно затягивается на долгое время. А судебные споры между собственниками – бывшими и будущими – зачастую заканчиваются разборками и настоящей войной. Старому собственнику объект больше не нужен, а новый – не имеют на него прав. Такая ситуация осложняется еще и тем, что если сценарий вхождения был не слишком жестким, то имущество достается банкам не в самом привлекательном состоянии. Старые собственники выносят все, что можно – оборудование, инженерные системы и т.д. Поэтому заходя на объект, первое, что делает управляющая компания – это приводит его в «божеский» вид. Так, УК МАТОРИН, получив в управление объекты «Уралсиба», первые два месяца была вынуждена заниматься восстановлением оборудования, запуском, проведением ремонтных работ. По возможности все делалось качественно, но недорого, для собственника. УК также взяла на себя поиск арендаторов, многочисленные согласования с городом, и другие аспекты, чтобы удовлетворить интересы собственника. В результате, в кратчайший срок был запущен универмаг «Сотый», который сразу же стал приносить первые доходы для новых собственников, а вскоре, и остальные объекты, переданные на комплексное обслуживание.