Банк как управляющая компания: достоинства и недостатки

• Журнал «Commercial Real Estate» 
• 20 сентября 2012

Банк как управляющая компания: достоинства и недостатки

В период мирового финансового кризиса ведущие управляющие компании очень рассчитывали на то, что банки, забирая недвижимое имущество по невозврату кредита, будут отдавать эти непрофильные активы на управление. Эти ожидания были связаны с тем, что передел собственности неизбежно провоцирует изменения в сфере обслуживания. Однако случилось то, чего представители УК предвидеть не смогли.

В банковский сектор пришли большие государственные субсидии. А значит, серьезной угрозы в вопросах ликвидности активов не возникло. Банки стали воспринимать себя как новых владельцев недвижимого имущества, обслуживанием которой они решили заняться самостоятельно. Это заставило их создавать новые службы. Лишь очень незначительное количество банков воспользовалось услугами профессиональных управляющих компаний на аутсорсинге. Сложившуюся ситуацию комментирует генеральный директор компании «МАТОРИН» Кузнецов А. Г.

Политика банков в сфере управления недвижимостью

До этого времени местом единственного соприкосновения банковского сектора с вопросами управления недвижимостью была сфера обслуживания собственных региональных и головных отделений. Сегодня тенденция к привлечению сторонних организаций в этом вопросе увеличивается, а практика создания собственных служб по управлению недвижимостью практически прекращена. Однако подобные структуры, созданные ранее, еще живы. В настоящее время они используются для управления отобранными активами (в основном, торговыми центрами).

Это происходит не по причине недоверия к аутсорсингу. В основе этого явления лежит, во-первых, убеждение в своей компетенции в этом вопросе, а, во-вторых, элементарное нежелание делиться. У представителей банковской сферы еще осталось ложное ощущение того, что самостоятельное управление недвижимостью обойдется им дешевле. Однако управляющая компания «МАТОРИН» уверена в обратном, ведь главная компетенция банков — управление денежными активами.

Политика банков неизбежно должна измениться еще по одной причине: ожидается новый виток кризиса. Это заставляет банки урезать нецелевые и второстепенные расходы, так как очередного спасения банковских систем государством не предвидится. Единственный выход оставаться на плаву состоит в оптимизации издержек.

Специфика сотрудничества УК с банком

Для «МАТОРИН» диалог с банковской сферой очень интересен. Ведь в этой сфере разными путями накопилось большое количество недвижимости. Многие из этих объектов компания готова взять на управление.

Однако нужно помнить о специфике работы управляющей компании в этом сегменте. Практически все банки вкладывают имеющуюся недвижимость в паевые фонды, поскольку не могут или не готовы инвестировать в нее свои средства. Они хотят сначала получить от объекта определенный доход. Только потом из полученной прибыли банки могут выделять средства на выполнение необходимых работ по содержанию недвижимого имущества. Но такой подход в корне неверен, потому что сначала необходимо привести объект в порядок. Однако паевые фонды требуют от УК либо бесплатной долгой и упорной работы, либо решения заведомо нерешаемых вопросов. Они видят любую недвижимость не как объект с определенными характеристиками, а как источник дохода.

Это хорошо, так как фонды отдают нам в руки управление объектом. Но есть и негативный аспект — они очень неохотно делятся функциями оперативного контроля. Так как у банков или фондов отсутствует в принципе стратегии долгосрочного владения недвижимостью, то для УК это всегда риск потери объекта. Это связано с тем, что практически всегда переход права собственности и смена владельца влечет за собой смену управляющей компании