Анализ проектной документации как способ оптимизации последующей эксплуатации объекта
- Журнал Property Facility Management
- 17 ноября 2012 год
Инвестиционные, эксплуатационные и технические характеристики объекта формируются на этапе его концепции объекта, закладываются — на этапе проектирования, реализуются — на этапе строительства. А в процессе эксплуатации недвижимости за достижение этих характеристик отвечает управляющая компания. Используя ее практический опыт и уникальную специализацию по сохранению и поддержанию объектов, инвестор может значительно снизить риски от неучтенных ошибок при проектировании и строительстве.
Смысл подобной консалтинговой услуги заключается в оценке соответствия проектных решений концепции использования недвижимости с позиции управляющей компании, практикующей их эксплуатацию и содержание. Под этим понимается обеспечение текущей эксплуатационной готовности объекта с помощью регулярного технического обслуживания, ремонта, управления параметрами внутренней среды, клининга, а также сервиса заявок.
Цели анализа проектной документации
Подобная работа проводится для выполнения следующих задач:
- Оценка пригодности проектных решений текущему содержанию объекта в соответствии с концепцией его использования.
- Разработка концепции технического и санитарного содержания объекта в соответствии с объемом и уровнем технологий производства и сервиса, указанных в проекте.
- Оценка затрат на содержание здания.
- Заключение об эксплуатационной пригодности объекта.
Это услуга от facility-управляющей компании. Если же подобная услуга заказывается в property-управляющей компании, то ожидаемым результатом является оценка проекта с позиции использования зданий по целевому назначению.
Для минимизации рисков для инвестора на этапах проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости управляющую компанию необходимо привлечь еще на этапе разработки их концепции. Заказ такой услуги на остальных этапах также эффективен, но с каждым следующим этапом жизни объекта изменения, вносимые в проект, становятся белее ресурсозатартными при реализации.
Польза предварительного анализа проектной документации
Участие УК в жизни здания даже на этапе строительства, когда основная часть проекта реализована, помогает исправить обнаруженные ошибки. Например, в проекте торгово-развлекательного центра был предусмотрен ресторан с полным циклом готовки с помощью электроэнергии. При анализе проекта и изучении технических условий на строительство управляющая компания установила, что проектная электрическая мощность ограничена старой электроподстанцией и существующей подземной кабельной линией. В проект были внесены изменения (новая ТП и кабельная линия), произошло удорожание строительства, но концепция и сроки строительства объекта не изменились.
Анализ проекта другого торгового центра показал, что дверные проемы в технологические помещения гораздо уже, чем предусмотрено стандартами торговли, а электрические, водопроводные и канализационные точки присоединения были выведены в такие места, где невозможно было установить технологическое и производственное оборудование. Своевременно внесенные необходимые изменения позволили построить инженерные коммуникации и электросети, которые учитывали тонкости технологии торгового бизнеса.
К сожалению, встречаются ситуации, когда нейтрализовать допущенные в проекте ошибки не представляется возможным. Например, в только что открытом торгово-развлекательном комплексе с ресторанами и барами жироуловитель для сточных вод был смонтирован на минус втором этаже под потолком, причем прочистить его было невозможно, поскольку крышка при открытии упиралась в потолок. Также оказалось, что фактически жироуловитель вместо одного раза в год (по проекту) требовалось чистить раз в месяц. В итоге стоимость его техобслуживания возросла в 12 раз, а стесненность условий и вынужденный демонтаж привел к удорожанию ремонтных работ на объекте еще в 3 раза.
На кухне другого ресторанного комплекса были установлены оптические пожарные датчики, реагирующие на любое появление пара и дыма. А в силу специфики ее работы ежедневно происходили их многократные ложные срабатывания, влекущее за собой отключение вентиляции всего ресторанного комплекса. Этот дефект проекта был выявлен на этапе эксплуатации. Инженерное решение управляющей компании требовало установку специальных датчиков, срабатывающих только при достижении определенной критической температуры в помещении.
Анализировать проектную документацию нужно своевременно
Важно, что проектные и строительные компании не будут работать с объектами в дальнейшем. А управляющая компания берет здание в управление в состоянии «как есть», не имея возможности существенно повлиять на достижение заданного проектом качества здания. И все ошибки, допущенные при проектировании и строительстве, приходится исправлять управляющей компании. Это, безусловно, приводит собственника к дополнительным расходам, ухудшению потребительских качеств объекта, потере имиджа.
Из приведенной выше информации следует, что консалтинговую услугу по анализу проекта с позиции содержания или эксплуатации объекта надо последовательно заказывать:
- на этапе разработки концепции здания;
- на этапе проектирования;
- на этапе строительства.