УК – внутренняя или сторонняя: плюсы и минусы (часть 1)

• Журнал Commercial Real Estate
• 1 октября 2013

Растущий рынок позволил сложиться достаточно обманчивому впечатлению, что быть успешным в сфере управления очень просто. В связи с этим многие собственники и инвесторы стали создавать свои собственные УК и поручать им эксплуатацию своих же объектов. Более того, данные управляющие организации нередко пытались заключать контракты с другими владельцами недвижимости, хотя чаще всего это было достаточно безуспешно. Причиной этому являлось то, что данный вид бизнеса в портфеле был вспомогательным, а не основным.

Впрочем, очень трудно не согласиться с мнением, что крупный собственник может обойтись и без привлечения сторонней управляющей организации. Ему доступно и инвестировать в данную сферу существенные финансы, и сэкономить на масштабах предоставления услуг, и ресурс для принятия стратегических решений у него есть.

Однако даже в этом случае вопрос ставится несколько иначе: каждый собственник, прежде всего, решает, нужен ему этот вид бизнеса в портфеле или нет.

Внутренняя УК: преимущества и недостатки

Преимущества создания собственной управляющей компании достаточно очевидны:

• Услуги УК, благодаря наличию собственных объектов, будут гарантированно продаваться в полном объеме.
• Возможность контроля и прогнозирования финансовых потоков как в краткосрочной, так и среднесрочной перспективе, включая прибыль.
• Осуществление самостоятельного контроля над проектами.

Недостатки же не столь очевидны, но менее существенными они от этого не становятся:

• Срок возврата инвестиций, вложенных в создание УК, прогнозировать достаточно сложно.
• Необходимо чтобы УК действительно профессионально исполняла свои обязанности, при этом оптимально расходовала финансовые средства.
• Приоритетной задачей любого инвестора является развитие своего профильного направления. Создание же УК не позволит уделить должного внимания стратегическим задачам основного бизнеса.
• Крупной компании, которая не занимается недвижимостью, но при этом владеет достаточно большим количеством объектов, просто нет резона инвестировать в бизнес, который является для нее непрофильным.

Все выше рассмотренные преимущества и недостатки говорят о том, что даже при наличии всех возможностей вопрос о создании собственной управляющей компании не решается автоматически.

Сложности в процессе самостоятельного управления

Нюансы будут зависеть от масштабов бизнеса, но в целом сложности процесса самостоятельной эксплуатации недвижимости сводятся к следующему:

• Сотрудники УК. Данная проблема стояла всегда, и несмотря на то, что размеры заработной платы персонала в настоящее время стали несколько выше, она пока не исчезла.
• При работе с малыми объектами совершенно не учитываются затраты на обеспечение качества услуг. И если при работе с большим объемом недвижимости данные затраты не столь значительно влияют на конечную стоимость той или иной услуги, то при эксплуатации небольших объектов данный фактор со счетов сбрасывать нельзя.
• Проблема мотивации персонала также стоит довольно остро, поскольку затраты и доходы при организации собственной УК связаны достаточно тесно.
• Условия существования на рынке крупных и мелких управляющих организаций также имеют большие различия, что не может не сказываться на последних.

Но говорить о том, что профессиональные УК находятся в заведомо выигрышном положении и имеют одни только достоинства тоже будет неверно.

Распространенные заблуждения относительно внешних УК

В первую очередь пропагандирование того, что сотрудничество с профессиональной управляющей организацией имеет одни только плюсы, мешает развитию отрасли. При этом не стоит забывать поставить себя на место собственника и проанализировать его доводы «против»:

• Привлекая к эксплуатации недвижимости УК, собственник теряет монопольный контроль над бизнес-процессами. При этом в условиях «процветания» рейдерства и административного рэкета многие владельцы весьма обоснованно пытаются этого избежать.
• Увеличение количества звеньев в цепи исполнителей может привести к замедлению выполнения работы.
• Относительная незрелость рынка делает обоснованными опасения, что накопленного опыта может просто не хватить для выполнения взятых обязательств.
• Прозрачность бизнес-процессов также ставится под сомнение, поскольку публичная положительная репутация не всегда соответствует действительности.
• В настоящее время передача финансовых потоков в руки сторонней управляющей компании не представляется возможной.

Часть этих опасений является обоснованной, и ее просто нужно принять, с другой же следует работать. Более того, если подробнее рассматривать отдельные категории собственников, нюансов становится несколько больше. О них будет рассказано во второй части статьи «УК ­– собственная или сторонняя: плюсы и минусы».