Рынок жилья: замкнутый круг

• Журнал Property Facility Management 
• 12 марта 2013 год

Собственники коммерческой недвижимости давно и охотно прибегают к услугам частных управляющих компаний. Но их присутствие в сегменте жилого фонда до сих пор является скорее исключением, чем правилом. Каковы же причины, препятствующие профессиональным УК занять этот рынок?

В сфере коммерческой недвижимости частные управляющие компании прочно заняли свою нишу. Здесь сложились определенные правила, которых стараются придерживаться все участники рынка. Одним из идеальных вариантов, например, является обращение собственника к управляющей компании еще на стадии проектирования. Те же принципы следовало бы применять и в жилом секторе. К сожалению, на практике так поступает мало кто из девелоперов даже при строительстве коммерческих объектов, не говоря уже о жилых домах.

Потемкинские деревни

По мнению некоторых экспертов, рынок управления жилой недвижимостью в Москве отстает в своем развитии на 20 лет по сравнению с теми процессами, которые произошли в остальных отраслях экономики. Несмотря на то, что собственники жилья формально имеют право выбора способа управления (самостоятельный, через товарищество, или внешний, через управляющую компанию), в реальности никаких существенных изменений не произошло.

На сегодняшний день, безусловно, подавляющая доля рынка находится под внешним управлением. Специалисты компании МАТОРИН считают, что 90% многоквартирных домов управляется ДЕЗами и 10% рынка приходится на товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и частные УК. Из этих 10% только 3% занято профессиональными УК, частных управляющих компаний крайне мало. Представители других компаний считают, что доля независимых УК на московском рынке управления жилой недвижимостью составляет 5-7% (хотя разные источники называют до 25%).

Федеральная власть пыталась изменить это соотношение, внедряя рыночные механизмы. В частности, жилищное законодательство обязывает жильцов заключать договоры с управляющими компаниями. Но, как всегда бывает в случаях, когда новое насаждается сверху, в реальности это превратилось в профанацию. Например, в Москве конкурсы по выбору управляющих компаний многоквартирными домами практически не проводились, поскольку жильцы в последний момент таинственным образом успевали определиться со способом управления, и нужда в тендерах формально отпадала.

С другой стороны, победные реляции местных органов власти о том, что «в нашем районе созданы независимые управляющие компании», на поверку тоже оказывались блефом. Большинство этих так называемых управляющих компаний – реструктуризированные ДЕЗы. Они акционировались, сменили названия (что-то вроде ООО «Коммунальщик-1» и т.п.), но по факту в их деятельности ничего не изменилось.

Советская психология

Нет более стабильного бизнеса, чем обслуживание жилых домов. А структура ежемесячных платежей граждан довольно расплывчата, что позволяет местным чиновникам и псевдоуправляющим компаниям наживаться за счет непрямых доходов. В тех платежках, которые приходят ежемесячно каждому жителю, сумма за техническую эксплуатацию жилых помещений и остальные коммунальные платежи за ресурсы рассчитываются по так называемым нормам начисления, которые намного отличаются от реального объема потребления тепла, воды и т.д. То есть в тех домах, где не установлены индивидуальные счетчики (а их сейчас большинство), расчет за дом производится по входящему счетчику – по факту, а плата с жителей взимается по нормам. И разница получается немаленькая. Неудивительно, что на этот рынок непросто попасть. Хотя на федеральном уровне и говорят о необходимости демонополизации этой сферы, но, когда доходит до дела, органы местной власти ставят всяческие барьеры.

Эта отрасль до сих пор управляется авторитарно. Управы привыкли командовать ДЕЗами, требуя, например, все бросить и чинить крышу на каком-то доме. С частной УК такое невозможно, поскольку они отстаивают интересы жильцов. Частная УК собирает платежи с конкретного дома и вкладывать средства будет в этот конкретный дом. Это органам местной власти не сильно нравится. Соответственно появляется сопротивление профессиональной управляющей компании. Оно может проявиться в виде частых проверок или организации «недовольства» жильцов, но это не самое страшное. Часты примеры, когда ДЕЗ при передаче дома частной УК утаивает техническую документацию, совершает кражи инженерного оборудования.

Сила тарифа

Перечень услуг управляющих компаний определен требованиями по содержанию МКД, установленными жилищными нормами Москвы и постановлением Госстроя. На практике объем работ, выполняемых управляющими компаниями, изменяется по желанию заказчика. В каждом регионе действует свой тариф. В столице он определяется ежегодно постановлением правительства Москвы и включает уборку, дератизацию, дезинсекцию, техническое обслуживание, комплексную эксплуатацию, выполнение заявок населения, аварийное обслуживание и непосредственно само управление.

Складывается парадоксальная ситуация – при работе по тарифу рентабельность УК практически нулевая. Вдобавок к небольшим объемам, которыми располагают независимые УК, неравные условия конкуренции усиливает существование разных расценок для ДЕЗов и частных управляющих компаний. Учитывая все эти факторы, положение профессиональных управляющих компаний можно назвать незавидным. Чтобы переломить ситуацию, нужны кардинальные меры.

Объединить усилия

Нигде в мире нет специализированных госструктур, которые занимаются жилищной политикой, все участники рынка находятся в равных условиях. Единственный способ изменить существующее положение (его не нужно изобретать, через него проходили многие страны) – эту отрасль нужно отпустить в свободное плавание по рынку, а потребители сами прекрасно разберутся. И когда все будут в более-менее равных условиях, тогда начнется оказание качественных услуг. Недобросовестные компании, поработав полгода-год, сами будут вынуждены уходить. Конечно, государство должно оставить за собой контроль, но, как и в других областях, он должен быть разумным: не надо диктовать УК, когда и что она должна делать и по какой цене. Такое мнение высказал, в частности, Юрий Подобед, директор по развитию Asset Management Group.

То, что такой подход вполне возможен, доказывает пример Эстонии. Там государство перестало быть регулятором на этом рынке, и в условиях свободной конкуренции двое заинтересованных субъектов начали находить точки соприкосновения: одни формировать предложение, другие эту услугу закупать. Независимым управляющим компаниям, которые заинтересованы в рынке жилой недвижимости, следует создавать ассоциации. Только так можно сделать этот рынок цивилизованным и свободным от государственного регулирования.