Многофункциональные комплексы: особенности и перспективы

• Журнал «Property & Facility management» 
• 28 сентября 2012

Особенности функционирования МФК в России

Многофункциональные комплексы — новая реалия на отечественном рынке недвижимости. Эта категория недвижимости предполагает соединение в одних стенах коммерческих, жилых и офисных объектов. В идеале по западным стандартам собственником МФК является одно лицо, а все остальные — арендаторы. При этом арендаторы жилой и коммерческой недвижимости преследуют разные цели. Первые добиваются комфортного проживания, а вторые – комфортных условий для бизнеса. И самой важной задачей в МФК является полное разделение этих людских потоков, с которой на Западе успешно справляются.

В российской действительности в таких комплексах возникает серьезный социальный конфликт. То есть жители воспринимают арендаторов и собственников нежилых помещений как противоборствующий класс. И чем больше доля жилых помещений в МФК, тем противостояние сильнее. А если такой объект недвижимости представляет собой многоквартирный дом с небольшим количеством коммерческих площадей, то жители вообще считают арендаторов захватчиками неких общих площадей. И борьба идет не на шутку. Часто жители привлекают к этой борьбе управляющие компании, требуя выселения арендаторов.

Существует и законодательная проблема. Подобные конфликты часто регулируются неправильно, ведь в России вопросы по коммерческим объектам решаются по гражданскому кодексу, а по жилым – по жилищному.

Состав арендаторов в МФК

В правильно спроектированном МФК используется синергетический эффект. Он должен наполняться арендаторами не хаотично, а с учетом полезности для других арендаторов и жителей. Создавая МФК, девелопер должен преследовать цели более высокие, чем просто размещение в нем коммерческих площадей.

Ярким примером правильного МФК является, в частности, Moscow City. Здесь действует именно такая политика. То есть на первое место ставится бизнес-интерес. А размещение в нем жилья — это опять же бизнес, но только с другой стороны.

Перспективы МФК

Оценить их позитивно достаточно сложно. Взаимоотношения в этом формате пока не отрегулированы юридически. Множественность собственников в МФК всегда будет оставаться проблемой. К тому же у нас в стране можно уклониться от вступления в ТСЖ, тогда как во всем мире такого права у жильцов нет.

Такие комплексы должны находиться в руках одного собственника. Как только их появляется больше, то недвижимость теряет хозяина. Иначе проблемы, которые возникают при эксплуатации жилой недвижимости, перекочуют в МФК. Это достаточно веские причины, чтобы не верить в успех этого формата. Только если девелоперы обратят внимание на рынок жилья как на способ зарабатывания денег, успех МФК в России обеспечен. Однако с точки зрения получения прибыли офисы более выгодны, чем жилые помещения.

Срок окупаемости в Москве через аренду жилья составляет 20 лет. Вряд ли кто-то в ближайшей перспективе будет готов серьезно вложиться в это, учитывая, что срок окупаемости по коммерческой недвижимости в два раза ниже.

Акцентирование МФК как способ увеличения прибыльности

Всё зависит от того, какие цели ставит перед собой собственник. Хочет ли он продать, обслуживать или же получать рентный доход. Если первое – то нужно развивать жилую составляющую, если второе или третье – торгово-офисные помещения. Возможно, стоит добавить немного жилых помещений как поддержку основного бизнеса. Ведь если в МФК предполагаются большие офисные помещения, то появятся и сотрудники, которые хотели бы проживать где-то рядом. Для поддержки основного формата в МФК можно интегрировать гостиницы и культурно-досуговые центры.