Лифтовое хозяйство в вопросах и ответах

• Журнал «CRE
• 1 декабря 2013 год

Да, действительно, требования по наличию допуска, свидетельства о членстве в СРО (Саморегулируемая организация) существуют. Но в большей степени это касается компаний, занимающихся непосредственно строительством. Для таких организаций членство в СРО, согласно закону, обязательно. Данный документ был принят в 2010 году и в нем указано то, что все виды работ, влияющих на безопасность объектов недвижимости, должны подтверждаться в СРО. Основной задачей СРО является внедрение стандартов по проведению работ. Как правило, под этим имеются в виду пуско-наладочные и монтажные, мероприятия, на выполнение которых нужны разрешения, также к ним относится перечень работ, выполняемых привлекаемым заказчиком застройщиком. Контроль и технический надзор могут выполнять только члены СРО.

Формально управление МКД является не лицензируемой деятельностью, не требующей членства в СРО, но поскольку работы, от которых зависит безопасность объектов недвижимости, выполняются с привлечением сторонних подрядчиков (у которых должно быть СРО), их необходимо контролировать и принимать, а выполнены они должны быть в соответствии со стандартами СРО, утвержденными Национальным обществом строителей.

Управляющим организациям, работающим в сфере ЖКХ и занимающимся обслуживанием многоквартирных домов, специальных разрешений не нужно, поскольку эта деятельность не лицензируемая. По законодательным нормам этого не требуется, но тем не менее, компания МАТОРИН добровольна пошла на участие в СРО по нескольким причинам.

Во-первых, для того чтобы предоставлять качественные услуги по управлению и содержанию, нужно все работы, осуществляемые на объекте недвижимости, проводить в соответствии со стандартами. Последними сейчас занимаются СРО, каждая из которых их разрабатывает и утверждает в Национальном обществе строителей.

Во-вторых, при вступлении в СРО деятельности страхуется – это одно из обязательных условий. СРО отвечает и участвует в разного рода страховых случаях, которые устанавливают виновника и плательщика. Это имеет большое значение, поскольку на объектах ЖКХ происходит довольно много ситуаций, которые решаются в суде. Участие в судебном заседании страховой организации и представителей СРО помогает получать независимые экспертные заключения: обе стороны (собственник и УК) приглашают своих экспертов, а СРО выступает в качестве независимого, к мнению которого суд прислушивается.

Помимо всего прочего членство в СРО помогает повышать качество предоставляемых услуг. Дело в том, что есть некий перечень стандартов, разработанных в СРО, которые должны соблюдаться в вопросах обслуживания инженерных систем и конструктивных элементов. СРО, в которой состоит компания МАТОРИН, специализируется на вопросах инженерных систем зданий и сооружений, «Монтаж инженерных систем зданий и сооружений» или «ИСЗС-Монтаж». Даже если вопросы монтажа возникают в основном в ходе текущих ремонтов, заниматься такой деятельность, не понимая, что такое монтаж, невозможно, поскольку для обслуживания инженерных систем обязательно нужно понимание того, как именно они смонтированы, какие принципы и какие правила должны быть соблюдены в ходе их монтажа. Также нужно правильно организовать обучение и работу персонала, обязать к соблюдению стандартов.

1.  Какие допуски необходимо получать сотрудникам управляющих компаний или ТСЖ и для каких видов работ, на основании каких законодательных и нормативных актов?

Допуски у сотрудников:

• Пожарно-технический минимум – у ответственного за системы ППЗ (противопожарной защиты).
• Электробезопасность (ПУЭ, ПТЭЭП, МПОТру) – 5 группа у ответственного за электрохозяйство.
• Теплоэнергоустановки (ПТЭТЭ) – у ответственного за тепловое хозяйство.
• Специалист по организации эксплуатации лифтов (ПУБЭЛ) – у управляющего содержанием.
• Системы газопотребления и газораспределения – у ответственного за газовое хозяйство.

Существуют различные виды собственности, а также формы организации собственников – ТСЖ. Многоквартирный дом разделяется по зонам ответственности. Есть места общего пользования, есть центральные инженерные общедомовые системы, которые в рамках управления должны обслуживаться. Есть требования нормативных документов, исполнение которых контролируют органы государственной инспекции: это правила технической эксплуатации и тепловых энергоустановок, правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, электробезопасность, теплоэнергобезопасность при эксплуатации теплоэнергоустановок. Кроме того, обязательно должны быть назначены ответственные за электрохозяйство, за эксплуатацию и техническое обслуживание теплоэнергоустановок, в частности на объектах жилой недвижимости, сейчас довольно часто есть встроенные центральные и индивидуальные тепловые пункты. Раньше застройщики предусматривали один тепловой пункт, который отвечал за подготовку тепловой энергии (тепло по батареям) и горячей воды по группе домов и дальше уже обеспечивал соответствие трудовому графику и поддержание температуры горячей воды в рамках стандартов и норм (не больше 60 градусов). Сейчас для следования температурному графику и подготовки горячей воды предусмотрены встроенные индивидуальные тепловые пункты, которые этим занимаются. Есть поставщик, к примеру МОЭК, который осуществляет поставку тепловой энергии, а индивидуальный тепловой пункт эту энергию преобразует в отопление и горячую воду и раздает ее по собственникам. Для того чтобы заниматься обслуживанием и эксплуатацией этого самого теплового пункта, который оборудован тепломеханической частью, автоматикой, трубопроводной, запорной арматурой, должен быть обучен и аттестован специалист, ответственный за тепловое хозяйство.

По такому же принципу назначается ответственный за электрооборудование. В ходе работы разрабатывается перечень, готовятся документы по разрешенным работам в порядке текущей эксплуатации, проверяется аттестация сотрудников и линейных специалистов. Также планируются и выдаются наряды допуска на осуществление работ, не разрешенных при текущей эксплуатации, контролируется соблюдение мер безопасности, охрана труда и т.д.

Если на объекте предусмотрены лифты и грузоподъемное оборудование, то назначается и аттестовывается лицо, которое обучается правилам устройства безопасной эксплуатации лифтов. В компании МАТОРИН такой специалист, как правило, совмещает ответственность за электрохозяйство. Он проходит обучение на знания и требования ПУЭ и ПТЭЭП. Это отраслевые правила по охране труда.

2.  Кто проводит обучение персонала по использованию лифтов и другого оборудования МКД? Какие документы нужно иметь организации, чтобы выполнять отдельные виды работ? Какие виды деятельности при управлении МКД выполняют только специализированные организации?

Для обслуживания систем ППЗ необходимо получить лицензию МЧС на монтаж и техническое обслуживание.

Обеспечение пожарной безопасности объектов недвижимости требует дополнительного лицензирования, для того чтобы услуга была оказана максимально качественно. Те виды деятельности, которые сейчас проверяются и контролируются МЧС, лицензируются. Это обслуживание систем противопожарной защиты (системы ППЗ), к которым относятся сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, системы дымоудаления, автоматика пожаротушения. На осуществление этих работ должна быть получена лицензия МЧС. Для их выполнения компания МАТОРИН привлекает подрядчиков, у которых данная лицензия есть.

Что касается остальных подрядчиков, выполняющих ремонт и другие виды работ (как правило, это текущий ремонт, а не капитальный), они приглашаются исходя из существующих требований, а приоритет отдается организациям, которые состоят в СРО и имеют свидетельства на проведение этих работ.

Еще специализированные работы – это подготовка и проведение протоколов электроизмерений, что тоже поручено и разрешено делать организациям, у которых есть свидетельства на право проведения электроизмерений в объеме перечня работ, которые должны делать электролаборатории, которые в свою очередь должны быть зарегистрированы. Поэтому данная услуга также заказывается с соблюдением нормативных требований у подрядчиков, имеющих актуальные подтверждающие документы.

Для технического обслуживания ГПМ (грузоподъемное оборудование – лифты и подъемники) сейчас не нужно лицензии. Поэтому приглашаются организации по критериям цена/ качество. В зависимости от типа лифтов, это могут быть компании, которые имеют некий парк запчастей для оперативности реагирования и аварийные бригады неподалеку. Как правило, на крупных объектах компания МАТОРИН требует наличия постоянного дежурного электромеханика. Где-то привлекается и собственный персонал, в частности на той же «Тойота-мотор» у нас есть обученный лифтер на случай возникновения аварийных ситуаций.