Виды работ по содержанию МКД, требующие специального допуска

  • Журнал «Управление многоквартирным домом»
  • 10 декабря 2013 год

Следует ли управляющим организациям вступать в СРО?

Формально управление многоквартирным домом (МКД) сейчас относится к нелицензируемым видам деятельности, которые не требуют обязательного членства в саморегулируемой организации (СРО), но в скором времени ситуация может измениться. Глава вторая статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» устанавливает исчерпывающий перечень, из которого куправлению МКД можно отнести только два пункта:

15) деятельность, касающаяся монтажа, технического обслуживания и ремонта средств обеспечения пожарной безопасности строительных объектов;

32) частная охранная деятельность.

Положение, относящееся к пункту 15, утверждено соответствующим постановлением Правительства РФ от 30.12.2011 № 1225.

Очевидно, что по этим видам деятельности управляющей МКД организации (ТСЖ) следует заключить соответствующие договоры со специализированными организациями, имеющими всю разрешительную документацию.

Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» установил, что допуск ко всем работам, непосредственно влияющих на безопасность объектов недвижимости, должен подтверждаться в СРО. Какие именно работы влияют на безопасность объектов капитального строительства и требуют получения допуска, устанавливается приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624. В письме Минрегиона России от 28.04.2012 № 1151-08/ДШ-ОГ указано, что получение свидетельства о допуске к работам требуется на виды работ, которые непосредственно выполняются на объекте и предусмотрены проектной документацией.

Допуском СРО считается заверенный документ, который подтверждает членство компании в соответствующей СРО. Допуски СРО необходимо получить, если компания предоставляет услуги в следующих сферах:

  • строительство,
  • проектирование,
  • инженерные изыскания,
  • пожарная безопасность,
  • арбитражное управление,
  • энергоаудит,
  • оценка недвижимости,
  • рынок ценных бумаг,
  • сфера рекламы,
  • актуарии.

Существует отдельная категория допусков СРО, относящаяся к особо опасным работам и объектам в строительстве, проектировании и области инженерных изысканий. Подобные допуски требуется получить в случае проведения опасных работ на объектах, описанных в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ. Такие допуски требуются и для проведения работ на технически сложных и уникальных объектах.

Получается, если компания не является членом соответствующей СРО и не имеет надлежащего допуска, осуществление ее деятельности в любой из данных сфер будет приостановлено.

Задача СРО – вырабатывать стандарты по проведению таких работ. Причем компании, действительно стремящиеся добиться успеха на растущем строительном рынке, в ходе выполнения работ следуют не только правилам внутреннего устава СРО, но и соблюдают собственные, зачастую более высокие требования. Благодаря такому подходу к работе компания и завоевывает доверие все большего количества своих клиентов, и поднимает рейтинг своей СРО.

Управляющая МКД организация (УО) привлекает для работ, влияющих на безопасность объектов недвижимости, (как правило, это пуско-наладочные и монтажные работы) подрядчиков, которые обязаны быть членами СРО. Обязательное членство в СРО для строительных компаний введено Федеральным законом от 22.07.2008 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако УО должна контролировать и принять работу специализированной организации, и убедиться, что она выполнена в соответствии с требованиями стандартов СРО. Работы по контролю и техническому надзору требуют свидетельства членства в СРО. Поэтому ответственные компании получают свидетельства СРО на работы по осуществлению строительного контроля.

Кроме того, хотя УО не выполняет работы, непосредственно влияющие на безопасность объектов недвижимости, но крупные управляющие компании для качественного предоставления услуг управления и содержания МКД силами своих специалистов и закрепления своего положения на рынке стремятся проводить все работы на объекте недвижимости в соответствии со стандартами. Также имеет значение, что одно из обязательных условий вступления в СРО – страхование деятельности УО. На объектах ЖКХ довольно много ситуаций, которые решаются в суде, и такого рода риск никто не исключает. Члены СРО при наступлении страхового случая приглашают к участию в судебном заседании представителей СРО и страховой организации, в которой застрахованы члены СРО. Это помогает получать независимые экспертные заключения, поскольку собственника помещений представляет собственный эксперт. УО приглашает своего эксперта, а представитель СРО выступает как независимый эксперт, к мнению которого суд прислушивается.

Эти процедуры не обязательны при управлении МКД, но добровольное членство в СРО повышает качество услуги, которую компания предлагает на рынке содержания и управления, а также престиж компании. Лицо, принятое в члены СРО, получает свидетельство, в соответствии с которым имеет право на допуск к отдельному виду или видам работ, влияющих на безопасность зданий и сооружений. СРО объединяют компании по видам деятельности, например, СРО специализируется на строительстве и обслуживании инженерных систем зданий и сооружений. Необходимость качественного монтажа возникает у УО в основном в ходе текущих ремонтов, технической эксплуатации и обслуживании инженерных систем МКД. Заниматься такой деятельностью, не понимая, что такое монтаж, какие принципы и правила должны при этом соблюдаться, невозможно. Также нужно правильно организовать обучение и работу персонала, обязать сотрудников к соблюдению стандартов.

Какие допуски необходимо получать сотрудникам УО или ТСЖ и для каких видов работ?

Независимо от вида собственности и формы управления МКД разделяется по зонам ответственности. В рамках управления должны обслуживаться места общего пользования, центральные инженерные общедомовые системы. Сейчас на рынке существует большой выбор электрооборудования, которое упрощает обслуживание МКД и отвечает требованиям Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении», но требует помимо аккуратного обращения и технических знаний. В связи с этим строгие государственные требования к подготовке электротехнического персонала более чем оправданы. Программа обучения по электробезопасности и дальнейшая аттестация лиц, работающих с электричеством, – это далеко не простая формальность, а обоснованная норма. Она предоставляет возможность обеспечить квалифицированное оказание услуги по эксплуатации электроустановок, а также избежать производственных травм и других рисков. В первую очередь это актуально для компаний, работающих в сфере строительных, наладочных и монтажных работ, а также занимающихся испытаниями и измерениями оборудования.

Справка

Специально уполномоченными государственными органами, осуществляющими надзор и контроль за соблюдением положений законодательства об охране труда и независимыми в своей деятельности от работодателей, являются Федеральная инспекция труда (Роструд), Ростехнадзор, Госэнергонадзор, Государственная экспертиза условий труда, общественный контроль. Общественный контроль за охраной труда также осуществляется профсоюзами и другими представительными органами, которые имеют право создавать для этих целей собственные инспекции.

Пожарный надзор осуществляется главными государственными инспекторами субъектов РФ МЧС России по пожарному надзору. Контролируют работу тепловых энергоустановок органы государственного энергетического надзора.

Есть требования нормативных документов по охране труда, пожарной и технической безопасности, исполнение которых контролируют органы государственных инспекций:

  • правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок;
  • правила технической эксплуатации электроустановок потребителей;
  • электробезопасность;
  • теплоэнергобезопасность при эксплуатации теплоэнергоустановок.

Для того чтобы обеспечить соответствие производимых работ требованиям этих правил, должны быть назначены ответственные за электрохозяйство, эксплуатацию и техническое обслуживание теплоэнергоустановок. В частности на объектах жилой недвижимости довольно часто есть встроенные центральные и индивидуальные тепловые пункты. Раньше застройщики предусматривали один тепловой пункт, который готовил тепловую энергию (тепло по батареям) и горячую воду для группы домов по температурному графику и поддерживал температуру горячей воды в рамках стандартов и норм. Сейчас следование температурному графику и подготовку горячей воды осуществляют встроенные индивидуальные тепловые пункты. Есть поставщик, например МОЭК, который поставляет тепловую энергию, а индивидуальный тепловой пункт эту энергию преобразует в отопление и горячую воду. Для того чтобы заниматься обслуживанием и эксплуатацией этого теплового пункта, который оборудован тепломеханической частью, автоматикой, трубопроводной, запорной арматурой, должен быть обучен и аттестован специалист, ответственный за тепловое хозяйство. По тому же алгоритму назначается ответственный за электрохозяйство. В ходе работы разрабатывается перечень, готовятся документы по разрешенным работам в порядке текущей эксплуатации, проверяется аттестация сотрудников и линейных специалистов, планируются работы и выдаются наряды допуска на осуществление работ повышенной опасности, которые не разрешены при текущей эксплуатации, ведется контроль за соблюдением мер безопасности, охраны труда и так далее.

Если на объекте предусмотрены лифты и грузоподъемное оборудование (ГПМ), то назначается, обучается, аттестовывается специалист по безопасной эксплуатации лифтов. В компании МАТОРИН, как правило, такой специалист совмещает ответственность за электрохозяйство. Специалист проходит обучение на знание отраслевых правил по охране труда,  а также правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов, ПУЭ и ПТЭЭП.

Соответственно сотрудники получают следующие допуски:

  • пожарно-технический минимум – ответственный за системы ППЗ (противопожарной защиты);
  • 5 группа по электробезопасности (ПУЭ, ПТЭЭП) – ответственный за электрохозяйство;
  • теплоэнергоустановки (ПТЭТЭ) – ответственный за тепловое хозяйство;
  • специалист по организации эксплуатации лифтов (ПУБЭЛ) – управляющий содержанием;
  • системы газопотребления и газораспределения – ответственный за газовое хозяйство.

Перечень нормативных документов, на основании которых проводится обучение и аттестация сотрудников:

  • Приказ МЧС России от 12.12.2007 № 645 «Об утверждении норм пожарной безопасности «Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций».
  • Межотраслевые правила по охране труда (правила безопасности) при эксплуатации электроустановок ПОТ Р М-016-2001 РД 153-34.0-03.150-00, утв. постановлением Минтруда РФ от 05.01.2001 № 3 и приказом Минэнерго РФ от 27.12.2000 № 163.
  • Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденные приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6.
  • «Инструкция по оказанию первой помощи при несчастных случаях на производстве» (утвержденная РАО «ЕЭС России» 21.06.2007).
  • Правила устройства электроустановок (ПУЭ).
  • Правила применения и испытания средств защиты.
  • Решение Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 824 (ред. от 04.12.2012) «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов. ТР ТС 011/2011».
  • Постановление Госгортехнадзора РФ от 18.03.2003 № 9 «Об утверждении Правил безопасности систем газораспределения и газопотребления».
  • Правила газораспределения и газопотребления. ПБ 12-529-03.

Какие виды деятельности при управлении МКД выполняют только специализированные организации?

Обеспечение пожарной безопасности объектов недвижимости требует дополнительного лицензирования, для того чтобы услуга была оказана максимально качественно. Эту лицензируемую деятельность проверяет и контролирует МЧС России. К системам ППЗ относятся сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, системы дымоудаления, автоматика пожаротушения. Для выполнения этих работ привлекаются подрядчики, имеющие лицензию на эти виды работ. Для выполнения других видов работ, как правило, это работы текущего ремонта, приоритет отдается организациям, которые состоят в СРО и имеют свидетельства на проведение работ. К специализированным работам относится подготовка и проведение протоколов электроизмерений. Специализированные организации имеют свидетельства на право проведения электроизмерений в объеме утвержденного перечня работ и зарегистрированную электролабораторию. Поэтому эта услуга заказывается тоже с соблюдением нормативных требований у подрядчиков, имеющих актуальные подтверждающие документы.

Каковы особенности обслуживания лифтового оборудования в МКД?

Для технического обслуживания ГМП сейчас не нужно лицензии. На конечную стоимость лифтового оборудования большое влияние оказывает комплектация. Выбор лифтовой компании определяется ее способностью предоставить качественный сервис, быстротой поставки запчастей. Следует учитывать повышенную чувствительность лифтов к бесперебойности электроснабжения.

Занимаясь организацией эксплуатации, руководство управляющей компании назначает и обучает лифтеров, занимается разработкой производственных инструкций, а сервисная часть услуги, касающаяся обеспечения исправного состояния оборудования передается подрядчику. Он же все причины, по которым дорогостоящее оборудование выходит из строя, объясняет нестабильностью электроснабжения. Причем ломаются и центральные платы управления, которые требуют замены. Стоимость одной запчасти начинается от 1,5 тысяч евро, поэтому адаптация под отечественные условия эксплуатации могла бы быть более скрупулезной, а некоторые из плат управления следовало бы снабдить гарантированным питанием.

Но поскольку у УО гарантированного электроснабжения на щиты управления ГПМ нет, по идее небольшой онлайновый источник бесперебойного питания можно было бы поставить на блок управления для обеспечения его сохранности, а энергоемкие исполнительные механизмы (например, лебедки) можно оставить на источнике второй категории. Но подобного решения нет, и УО вынуждены сами принимать инженерные решения для уменьшения рисков поломок дорогостоящего оборудования.

Сервисный рынок в Москве делят две крупные организации. Качество их услуг не сильно отличается, на сервисное обслуживание они берут оборудование разного типа и обе выполняют эту работу в соответствии с требованиями заказчика, а системы внутреннего контроля, как таковой, у них нет.

Основные проблемы, связанные с обслуживанием лифтов: обеспечение бесперебойности электроснабжения и работа оборудования в условиях проведения собственниками квартир ремонтных работ: пыль, грязь забивается в механизмы. К сожалению, сервисные службы в настоящее время не занимаются планированием по ресурсу использования, они планируют периодичность работ по требованию поставщика, который в свою очередь предполагает, что определенные работы по техническому обслуживанию можно провести в определенный период времени. Между тем, за этот срок может быть как 10, так и 10 тыс. циклов подъема. Именно по данной причине и состояние самого оборудования, и аварийность могут существенно различаться.

Причиной поломок частотных регуляторов привода ременной передачи при внутришахтном способе исполнения оборудования являются различные загрязнения. В некоторых моделях лифтов очень часто возникают проблемы, относящиеся к доступу к механизмам управления, к элементам программирования.

Пример

На одном из МКД сотрудники УО намаеревались исключить одну остановку, поручив выполнение данной задачи наладчику из сервисной компании. Однако доступ к пульту управления был запаролен, а для получения пароля необходимо было обратиться в «Отис», но наладчик-программист был из другой компании, не имевшей с «Отис» договора. Это один из примеров монопольного воздействия на рынок.

УО не занимаются техническим обслуживанием лифтов по целому ряду причин. Первой из них является то, что в управлении у УО находятся различные объекты с оборудованием разного типа. Содержание на складе всего перечня запасных деталей, начиная с лифтов отечественного производства и заканчивая Schindler, а также заключение договоров поставки – дело дорогое и трудоемкое. При наличии большого объема оборудования, находящегося в обслуживании, можно, конечно, задуматься об организации собственной службы, нанять электромехаников и научить их сервисному обслуживанию объектов. Но даже в этом случае вопрос сроков поставки запчастей не будет решен. Заменить вышедшую из строя деталь можно в течение часа, а если заказывать ее у поставщика, срок поставки может доходить до месяца. Совершенно очевидно, что отвечать за поставку деталей в случае поломки оборудования, не имея на складе запчастей, которые можно было бы просто взять с полки, никто не хочет. Поэтому данные риски вверяются сервисным компаниям, занимающимся обслуживанием лифтового хозяйства. Несмотря на то, что в конечном итоге получается, что услуга стоит несколько дороже, зато проблем оказывается гораздо меньше. Кроме того, при самостоятельном обслуживании необходимо содержать собственную аварийную бригаду, которая в течение 30 минут отреагирует на застревание. Подобными ресурсами и возможностями специализированная сервисная компания располагает. А УО, имеющей в управлении разнесенные по городу объекты, собственную бригаду держать слишком накладно. Но можно рассмотреть такой вариант: обучить собственных лифтеров мероприятиям по извлечению людей. Например, если аварийная команда застряла в пробке на дороге, он по инструкции сможет извлечь людей из застрявшей кабины лифта.

 

8 (495) 5-444-000