Вентиляция и кондиционирование объектов
- Журнал «Property& Facility management»
- 16 апреля 2013 год
Частота проверки систем вентиляции
Обычно системы ВК проходят комплексную наладку на момент передачи в эксплуатацию. Далее следуют поддержание эксплуатационных параметров и техническое обслуживание. Современные системы вентиляции, как правило, предусматривают автоматический контроль аварийных состояний (загрязнение фильтра, обрыв ремня вентилятора, понижение температуры приточного воздуха и т.д.). Если диспетчеризация отсутствует, они выявляются и устраняются в процессе ежедневного технического обслуживания при осмотрах.
Если говорить о проверках качества подаваемого воздуха, то в Москве существуют требования по проведению чистки и дезинфекции оборудования и сетей с периодичностью 2 раза в год. Ответственные и состоятельные собственники эти работы реально проводят, остальным достаточно отметки в паспорте о выполненных работах для инспектора.
Кондиционирование, если это сплит-системы, для эффективной работы требует проведения сезонных наладочных работ, связанных со спецификой функционирования фреоновых машин (контроль, регулировка заправки).
Нюансы диагностики систем в ТЦ и БЦ
Разницу методов диагностики можно отнести к различному инженерному оборудованию, которое не сильно отличается в БЦ или ТЦ. Это, скорее, определяется классностью объекта. Визуально, как правило, можно сделать заключение о техническом состоянии систем объекта и уровне ТО с 90% достоверности, используя критерии правил, нормативов и инструкций. Методы инструментальной диагностики используются для уточнения состояния, принятия решения о дорогостоящем ремонте.
Следим за оборудованием: собственник или арендатор
Там, где собственники, – там состояние оборудования лучше. Еще лучше там, где один собственник, который при этом доверил управление компетентной компании. Если оценивать состояние инженерных систем на объектах коммерческой недвижимости, то плохо там, где ведется ТО по остаточному принципу, ответно, с формальным соблюдением правил и нормативов. Как правило, такая ситуация типична для ТЦ эконом-формата.
Установление возможных причин дефектов вентиляционного оборудования
Определение причин возникновения дефектов (диагностика) в отношении дорогостоящего инженерного оборудования и сетей — это процесс как минимум с двумя участниками: собственником (или представителем) и управляющим содержанием (исполнителем). В диагностических актах 80 % аварий на инженерных системах вызваны невыполненными работами по ТО или ПНР. Остальные 20 % объясняются выработкой ресурса.
Например, сгоревшие в электроустановках двигатели – результат невыполненных работ по электроналадке и регулировке защит. Разгерметизация теплообменников в системе вентиляции – результат невыполненных работ по настройке и контролю технологических защит. Ложные срабатывания системы противопожарной защиты – результат загрязнений, несанкционированных вмешательств, нарушения правил проведения строительных работ.
Меры по устранению дефектов зависят, конечно, от результатов диагностики. Они предлагаются ответственными за исправное состояние систем специалистами и включают как технические работы по замене неисправных блоков, участков сетей, так и организационные мероприятия (инструктажи персонала по качеству проведения ТО).
Существенная часть работы по предупреждению возникновения аварий - это ознакомление с правилами эксплуатации, соблюдение требований правил. Ежедневно в ходе плановых осмотров линейный персонал фиксирует выявленные отклонения и управляющий, получив отчетную информацию, принимает решение по исполнению арендатором требований договора.
Как правило, централизованные системы вентиляции и кондиционирования находятся в зоне ответственности арендодателя. Что касается оконечных устройств, приборов, сетей, расположенных на сдаваемых в аренду площадях, то в договоре прописываются требования по обеспечению свободного доступа к ним для контроля и обслуживания. Требования ППБ, ПТЭЭП, СанПиН распространяются на арендатора и требованиями договора. Ответственным за электрохозяйство сотрудником должна проводиться аттестация на 1 –ю группу, ответственным за пожарную безопасность - вводный инструктаж и периодические тренировки. Все это — подразумеваемый функционал реализации ответственности арендодателя.
Как правило, глобальные проблемы с диагностикой отсутствуют. А из текущих распространенными являются недостаточный уровень компетенции специалиста и дополнительные потребности в дорогостоящем диагностическом оборудовании.
Советы по профилактике оборудования
Чтобы профилактика была эффективней, уровень компетенции специалистов и исполнителей должен соответствовать поставленным плановым задачам. И, конечно, должно быть обеспечено полное соответствие перечня мероприятий, предусмотренных поставщиками оборудования и проектировщиками, запланированным к исполнению.
В качестве одного из интересных примеров по сложности диагностики неисправностей можно привести один из крупных медицинских центров, находящий в нашем обслуживании, площадь которого составляет 25 000 квадратных метров. После балансировки и наладки температурных режимов по помещениям через два месяца пропала эффективность. Причина неполадки — недостаточная циркуляция в гликолевом контуре. После чистки «грязевиков» все восстановилось, но через месяц сбой произошел вновь.
Как выяснилось позже, местами трубопроводы магистралей были выполнены из оцинкованной стали (вместо требуемой по проекту «черной» трубы), поэтому разрушающееся в агрессивной среде цинковое покрытие забивало сетчатые фильтры. Но прежде, чем выявилась истинная причина, проблему диагностировали как «загрязнение фильтров послестроительной грязью в системе». В результате со временем скорость и интенсивность загрязнений начала увеличиваться, пока собственник не решился выделить дополнительные ресурсы на более детальное обследование системы.