Актуальные проблемы рынка управления жилой недвижимостью

• Журнал «Управление многоквартирным домом»
• 31 июля 2013 год

О человеческих ресурсах

Отрасль испытывает острую нехватку квалифицированных кадров. Именно сейчас сказалось наследие бурных 90-х, когда наибольшим престижем пользовались юридические или экономические факультеты, а технические специальности считались уделом неудачников.

Но такой катастрофический дефицит вызван не только этим. В настоящее время так и не создана система эффективной подготовки специалистов, разбирающихся во всех тонкостях управления жилой недвижимостью, владеющих навыками организации необходимых процессов, знающих все юридические тонкости работы с объектами множественной собственности (каковыми являются в настоящее время все МКД). Более того, преподавательских состав для решения этой проблемы также отсутствует.

Сегодня в отраслевых классификаторах не существует такой профессии, как «управляющий жилой недвижимостью». Она никоим образом не изучена, не описана. Естественно, государственные стандарты на нее также отсутствуют. Удручает и такой факт, как отсутствие специализированной литературы по этой тематике. Так что все специалисты такого уровня – самоучки. И если в советский период эта профессия была не востребована (в силу специфики структуры собственности), то в современных условиях комплексный подход к ней крайне необходим.

Имидж отрасли

Отрицательный имидж отрасли автоматически переносится не только на каждого сотрудника сферы ЖКХ (независимо от его компетенции), но даже и на соискателей. Все это верно также и в отношении организаций.

Каждому бизнесмену ясно как день, что деятельность должна приносить не только прибыль, но и моральное удовлетворение от достигнутых результатов. Постоянно накаленная атмосфера и громкие скандалы, освещаемые на телеэкранах и страницах газет, не способствуют популярности этой сферы деятельности. Такая ситуация попросту отпугивает желающих заняться этим бизнесом.

Чтобы переломить ситуацию, необходимо перевоссоздать лицо отрасли. Хорошим примером в этом плане может стать опыт СССР по романтизации всеми средствами выразительности коммунистических строек.

Права, обязанности и ответственность

Сегодня государственные структуры встают на защиту собственников от произвола УК. Но защищать его нужно, в первую очередь, от него самого. Нужно всеми средствами заставить собственника понять, что он и только он несет реальную ответственность за плохое состояние своего жилья. Нужно внушить ему следующую мысль: «Имущество – бремя. Если ты хочешь владеть имуществом, отвечай за свои действия и учись принимать решения. Если не готов, задумайся об этом». Без таких болезненных преобразований, к сожалению, отрасль уже не вылечить.

Необходимо создать механизмы, которые привлекут владельцев жилой недвижимости к реальной ответственности за невыполнение обязательств по ее содержанию в надлежащем виде (вплоть до запрещения пользования объектами). Прекрасным примером здесь может служить система контроля состояния транспортных средств (не прошел осмотр – не имеешь права эксплуатировать объект). Это повысит сознательность собственников при управлении объектом и контроле за деятельностью УК. К сожалению, такая активность наблюдается со стороны органов власти только в отношении УК. При этом затрагиваются лишь параметры состояния объекта недвижимости, а не суть договора управления. Как ни прискорбно, но такая ситуация усиливает коррупцию.

О рыночных отношениях

Многие эксперты придерживаются мнения, что управление жильем является последней не рыночной отраслью. В ней государством регулируется практически все. Однако регулирование тарифов сверху – главное препятствие, мешающее развитию сегмента. Это прописная истина: там, где есть искусственное воздействие на цены, здоровая конкуренция умирает.

В этой ситуации государственная тарифная политика заставляет воспринимать квартплату в качестве дополнительного налога (а чем он меньше — тем лучше плательщикам), а значит, стимулов для создания нормального баланса спроса предложения попросту нет. Только экономическая свобода и рыночное формирование цен позволит повысить грамотность и сознательность граждан, даст понимание того, что плата за жилье — вклад каждого в общее дело, от которого напрямую зависит состояние недвижимого имущества.

Вместо заключения

Исходя из всего, сказанного выше, стоит сосредоточиться на следующем: все субъекты рынка должны понять, что нормальное плодотворное сотрудничество возможно только в том случае, если все заинтересованные стороны будут довольны своим положением. Но при этом цивилизованный бизнес ни в коем случае не появится в отрасли до тех пор, пока ему не будут предоставлены твердые гарантии и серьезные мотивации. Пока же он находится в ней «на птичьих правах», прозрачной ситуация не станет.